การบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางหมู่อาคารชุดพักอาศัย : การศึกษาโครงการอาคารชุดพักอาศัยเขตห้วยขวาง-ดินแดง

Abstract

ในปัจจุบันมีโครงการอาคารชุดพักอาศัยขนาดใหญ่ที่มีหลายอาคารในพื้นที่เดียวกัน และอาคารชุดต้องมีการจดทะเบียนนิติบุคคลฯ และจัดตั้งนิติบุคคลฯ โดยมีการจดทะเบียนแยกเป็นอาคาร ทำให้เกิดพื้นที่ที่ต้องมีการจัดการร่วมกัน การศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการบริหารหมู่นิติบุคคลอาคารชุด, ความร่วมมือ ความสัมพันธ์ระหว่างหมู่นิติบุคคลอาคารชุดในพื้นที่เดียวกัน, ปัญหา และรูปแบบในการบริหาร แนวทางในการศึกษาแบบกรณีศึกษา (Case study Approach) และใช้วิธีการเลือกกรณีศึกษาแบบเจาะจง (Purposive Sampling) เพื่อให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการศึกษาโดยใช้วิธีการสำรวจเอกสาร และสัมภาษณ์เป็นเครื่องมือหลักในการรวบรวมข้อมูล กรณีศึกษาทั้ง 5 โครงการ ได้แก่ โครงการเอสเปซ อโศก-รัชดา โครงการกลางกรุงรีสอร์ท โครงการแฮปปี้คอนโด โครงการซิตีโฮม รัชดา และโครงการลุมพินีเพลส พระราม9 พบว่า โครงการเอ สเปซมีฝ่ายบริหารจำนวน 4 ชุด จัดการ 4 ชุด ปฏิบัติการ 4 ชุดโครงการกลางกรุงรีสอร์ทมีฝ่ายบริหารจำนวน 3 ชุด จัดการ 3 ชุด ปฏิบัติการ 3 ชุด โครงการแฮปปี้คอนโดมีฝ่ายบริหารจำนวน 1 ชุด จัดการ 1 ชุด ปฏิบัติการ 1 ชุด โครงการซิตี้โฮมรัชดามีฝ่ายบริหารจำนวน 1 ชุด จัดการ 1 ชุด ปฏิบัติการ 1 ชุด และโครงการลุมพินีเพลสมีฝ่ายบริหารจำนวน 2 ชุด จัดการ 1 ชุด ปฏิบัติการ 2 ชุด พื้นที่ที่มีการจัดการร่วมกันโครงการเอสเปซ อโศก-รัชดา และ โครงการกลางกรุงรีสอร์ท มีพื้นที่ ถนนและที่จอด รถ มีงานในการดูแลรักษาพื้นที่ 2 งานคือ งานรักษาความปลอดภัยและ งานกวาดถนนโครงการแฮปปี้คอนโด และโครงการซิตี้โฮม รัชดา มีพื้นที่ถนน, ที่จอดรถ, สวนและบริการสาธารณะมีงานในการดูแลรักษาพื้นที่ 4 งานคือ งานรักษาความปลอดภัย งานรักษาความสะอาด งานดูแลสวน และภูมิทัศน์ และงานบำรุงษาสโมสร ส่วนโครงการลุมพินีเพลส พระราม 9 มีพื้นที่ถนน, ที่จอดรถ และสวน มีงานในการดูแลรักษาพื้นที่ 3 งาน คือ งานรักษาความปลอดภัย งานกวาดถนน และงานดูแลสวนและภูมิทัศน์ จากการศึกษาพบว่า มีรูปแบบการดำเนินงาน 3 รูปแบบ คือ รูปแบบการดำเนินการนิติบุคคลฯและปฏิบัติงาน หลายชุด รูปแบบการดำเนินการนิติบุคคลฯและปฎิบัติงาน 1 ชุด และรูปแบบการดำเนินการนิติบุคคลฯ 1 ชุดปฏิบัติงานหลายชุด มีพื้นที่ส่วนกลางที่มีการจัดการร่วมกัน 4 พื้นที่ได้แก่ ถนน ที่จอดรถ สวน และบริการสาธารณะ มีลักษณะเชิงกายภาพของพื้นที่ที่มีการจัดการร่วมกัน 3 ลักษณะ คือ ตั้งอยู่ด้านหน้าโครงการ ตั้งอยู่ระหว่างนิติฯ และตั้งอยู่รอบโครงการ พบงานในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางที่มีการจัดการร่วมกัน 4 งานได้แก่ งานรักษาความ ปลอดภัย งานกวาดถนน งานดูแลสวนและภูมิทัศน์ และงานบำรุงษาสโมสร การศึกษานี้สรุปได้ว่า พื้นที่ที่ต้องมีการจัดการร่วมกัน คือ พื้นที่ที่มีการใช้งานร่วมกันมากกว่าหนึ่งนิติบุคคลอาคารชุด และเป็นพื้นที่ส่วนกลางโครงการพบ 4 พื้นที่ ได้แก่ ถนน ที่จอดรถ สวน และบริการสาธารณะ มีความร่วมมือกันในการกำหนดกฎระเบียบ จัดสรรค่า ใช้จ่าย ซ่อมบำรุงระบบประกอบอาคารซึ่งเป็นไปตามพรบ. อาคารชุด การพิจารณาคู่สัญญาร่วมกันทำให้เพิ่มอำนาจในการต่อรองกับบริษัทคู่สัญญา