ปัญหาความสัมพันธ์ระหว่างระบบแบบและระบบทะเบียน : ศึกษากรณีสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

Abstract

อสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์ที่มีความสำคัญต่อสภาพสังคมและเศรษฐกิจ ดังนั้นการก่อตั้งหรือการเปลี่ยนแปลงสิทธิสำหรับทรัพย์ประเภทนี้จึงมีความสำคัญมาก โดยเฉพาะในส่วนของสัญญาซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ แต่ละประเทศได้กำหนดบทกฎหมายที่แสดงออกถึงความสัมพันธ์ระหว่างระบบแบบแห่ง นิติกรรมและระบบทะเบียนกรรมสิทธิ์ไว้แตกต่างกัน เมื่อศึกษาเปรียบเทียบระบบกฎหมายต่างประเทศ เช่นประเทศฝรั่งเศสและประเทศสหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมนี โดยการแยกตามแนวคิดในเรื่องสัญญาทางหนี้และสัญญาทางทรัพย์ ทำให้ทราบถึงระบบแบบแห่งนิติกรรม ระบบการจดทะเบียนโฆษณา การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ อันส่งผลให้มีการแบ่งแยกระหว่างความสมบูรณ์ของสัญญาและการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ออกจากกันอย่างชัดเจน แต่สำหรับประเทศไทย ได้บัญญัติให้การทำตามแบบซึ่งมีผลต่อความสมบูรณ์ของนิติกรรมตามมาตรา 456 วรรคแรก กับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1299 วรรคแรกอยู่ในขั้นตอนเดียวกัน และจากการศึกษาประวัติศาสตร์กฎหมายพบว่า ระบบแบบแห่งนิติกรรมตามบรรพ 3 มีที่มาจากทฤษฎีสัญญาเดี่ยว และระบบทะเบียนกรรมสิทธิ์ตามบรรพ 4 มีที่มาจากทฤษฎีสัญญาคู่ จึงเกิดเป็นประเด็นที่ผู้วิจัยต้องการพิสูจน์ว่าผลของการเชื่อมโยงความสัมพันธ์ระหว่างระบบแบบและระบบทะเบียนไว้ด้วยกันบนพื้นฐานทฤษฎีที่แตกต่างกัน ก่อให้เกิดปัญหาใดบ้าง ในการทำความเข้าใจ การปรับใช้กฎหมาย รวมถึงการวิเคราะห์ลักษณะและความเป็นไปได้ในการตีความหากมีการแยกระบบแบบแห่งนิติกรรมและระบบทะเบียนกรรมสิทธิ์ออกจากกัน ผู้ศึกษาสรุปได้ว่า การเชื่อมโยงระบบแบบแห่งนิติกรรมและระบบทะเบียนกรรมสิทธิ์ไว้ในขั้นตอนเดียวกันก่อให้เกิดความขัดแย้งในการปรับใช้กฎหมายว่า การเกิดทรัพยสิทธิตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการได้มาโดยการทำนิติกรรมหรือการได้มาโดยผลของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ความไม่สอดคล้องกันระหว่างความเป็นโมฆะและความไม่บริบูรณ์ ความจำเป็นในการปรับใช้คำว่า “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้และกฎหมายอื่น” ซึ่งจากการศึกษาหลักกฎหมายต่างประเทศ ประวัติศาสตร์กฎหมายและคำพิพากษาของศาลฎีกา ทำให้ทราบว่ามาตรา 456 วรรคแรก มีความมุ่งหมายเพื่อเป็นแบบแห่งนิติกรรมและผลของการทำแบบก่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ส่วนมาตรา 1299 วรรคแรกมีความมุ่งหมายเพื่อการแสดงออกซึ่งการทรงทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นผู้เขียนจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยการแยกระบบแบบแห่งนิติกรรมและระบบทะเบียนกรรมสิทธิ์ออกจากกัน ระบบแบบแห่งนิติกรรมเป็นเรื่องการแสดงความผูกพันระหว่างคู่กรณีและเพิ่มเติมให้มีระบบคนกลางในฐานะพนักงานเจ้าหน้าที่เข้ามาดูแลผลประโยชน์ของคู่กรณีในการทำสัญญา ส่วนระบบทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อโฆษณาสิทธิของตนและสามารถใช้เป็นข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกได้ด้วย