กระบวนการประมูลซื้อทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาปานกลางจากกรมบังคับคดีในเขตอำนาจของศาลแพ่งในกรุงเทพมหานคร ระหว่างปี พ.ศ. 2546-2550

Abstract

ทาวน์เฮ้าส์ ที่ขายทอดตลาดของกรมบังคดีมีจำนวนมากในแต่ละปี แต่ที่สามารถประมูลขายได้มีเพียงส่วนน้อยในขณะที่ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครยังมีอยู่มาก ปัญหาที่พบคือกระบวนการขายอาจไม่เอื้อต่อการประมูล สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง วัตถุประสงค์ของงานวิจัยนี้เพื่อศึกษาถึงกระบวนการประมูลซื้อของผู้ที่ประมูลซื้อทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคาปานกลางจากกรมบังคับคดีในเขตอำนาจของศาลแพ่ง ในเขตกรุงเทพมหานคร ระหว่างปีพ.ศ.2546-2550 แล้ว สามารถเข้าอยู่อาศัยได้ ศึกษาปัญหาอุปสรรค และหาแนวทางเพื่อปรับปรุงกระบวนการประมูลซื้อดังกล่าวต่อไป ขั้นตอน การศึกษาเริ่มจากการทบทวนวรรณกรรม สัมภาษณ์ผู้ที่เกี่ยวข้อง อาทิ เจ้าพนักงานบังคับคดี นิติกรศาล ทนายความ และผู้ เข้าประมูลซื้อทาวน์เฮ้าส์เพื่ออยู่อาศัยเอง โดยใช้แบบสัมภาษณ์เชิงลึก จำนวน 88 ชุด จากกลุ่มประชากร 14 เขตของ กรุงเทพมหานคร ผลการวิจัยพบว่า กระบวนการขายของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ดำเนินการจนถึงขั้นตอนการส่งมอบทาวน์เฮ้าส์ ให้กับผู้ที่ประมูลซื้อได้ โดยได้ดำเนินการเพียง 5 ขั้นตอนหลัก ซึ่งไม่สอดคล้องกับกระบวนการของผู้ประมูลซื้อทาวน์เฮ้าส์ได้ ตลอดจนเข้าครอบครองเพื่ออยู่อาศัยซึ่งมีถึง 10 ขั้นตอน โดยขั้นตอนที่มีปัญหาและอุปสรรคประกอบด้วย 5 ขั้นตอน ได้แก่ 1) ขั้นตอนการประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดียังไม่เป็นที่ทราบกันโดยทั่วไป 2)ขั้นตอนตรวจสอบทาวน์เฮ้าส์ ทางกายภาพ ผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบได้เพียงภายนอกทำให้ไม่สามารถประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมได้แน่นอนและ สถาบันการเงินก็ไม่สามารถประเมินการให้สินเชื่อได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด 3)ขั้นตอนการวางเงินมัดจำมีความไม่แน่นอนใน บางกรณี ขั้นตอนชำระเงินส่วนที่เหลือยังขาดความยืดหยุ่น 4)ขั้นตอนการเข้าครอบครองกรณีมีทรัพย์สินของเจ้าของบ้านเดิม อยู่ ผู้ซื้อมักจะถือเอาทรัพย์สินภายในบ้านเป็นของตนซึ่งไม่เป็นการชอบด้วยกฏหมาย และทำให้เจ้าของทรัพย์เดิมเสียประโยชน์ 5)ขั้นตอนการฟ้องร้องขับไล่ในกรณีทีมีผู้อยู่อาศัย เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่มีการดำเนินการใดๆเพื่อคลี่คลายปัญหา และอุปสรรค ขณะที่ผู้ที่ซื้อทาวน์เฮ้าส์ได้จะต้องดำเนินการทางกฏหมายโดยการยื่นคำร้องฟ้องร้องขับไล่ต่อศาลด้วยตนเองซึ่งมี ความยุ่งยาก หรือเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายหากดำเนินการโดยทนายความ ผู้วิจัยสรุปข้อค้นพบนี้ได้ว่า กระบวนการประมูลขายของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่เอื้อต่อกระบวนการประมูลซื้อของผู้ที่ประมูลซื้อทาวน์เฮ้าส์เพื่อการอยู่อาศัย ผลคือทรัพย์ที่กรมบังคับคดีนำมาขายทอดตลาดไม่เป็นที่นิยมของผู้ที่จะซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่าที่ควร ข้อเสนอแนะ ผู้วิจัยเห็นว่าหน้าที่หลักของกรมบังคับคดีคือ การประมูลขาย ดังนั้นกรมบังคับคดีควรมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์ที่ขายให้กับผู้ที่ประมูลซื้อได้ โดยการตั้งหน่วยงานที่ติดตามให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อ จนกระทั่งได้เข้าครอบครองและอยู่ อาศัยในทาวน์เฮ้าส์ที่ซื้อได้ สำหรับด้านของผู้ซื้อควรศึกษาถึงเทคนิคการเข้าประมูลซื้อที่งานวิจัยนี้ได้รวบรวมไว้ ตั้งแต่ขั้นตอน แรกจนถึงขั้นตอนสุดท้าย สำหรับเจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงินต้องทำการบอกขายทรัพย์ให้มากขึ้น ตลอดจนการให้บริการ สินเชื่อกับผู้ที่ซื้อได้ เพื่อเป็นการส่งเสริมการตัดสินใจเข้าประมูลซื้อและทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงที่อยู่อาศัยจากกรมบังคับคดีได้มากขึ้น