การติดตามการดำเนินการแก้ปัญหาบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติ ระหว่างปี 2546-2552 : กรณีศึกษา บ้านเอื้ออาทร มิตรไมตรี (หนองจอก)

Abstract

รัฐบาล พันตำรวจโท ทักษิณ ชินวัตร ได้มอบนโยบายให้การเคหะแห่งชาติจัดสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทรสำหรับผู้มีรายได้น้อยจำนวนทั้งสิ้น 601,727 หน่วย ทั่วประเทศ ภายในระยะเวลา 5 ปี (2546-2550) โดยใช้กลยุทธ์การผลิตแบบทำมากราคาถูก (Mass product) การดำเนินงานเป็นไปอย่างรีบเร่งจนเกิดปัญหาตามมาอย่างมาก การเคหะแห่งชาติได้พยายามแก้ปัญหาอย่างเต็มความสามารถ แต่ยังไม่สามารถแก้ปัญหาได้อย่างเบ็ดเสร็จ ดังนั้นการศึกษาติดตามการดำเนินการแก้ปัญหาบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติ ระหว่างปี 2546-2552 จึงมีความสำคัญ การศึกษามีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาติดตามการดำเนินการแก้ปัญหาบ้านเอื้ออาทร ผลที่เกิดขึ้นจากการแก้ปัญหา วิเคราะห์ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการดำเนินการแก้ปัญหา และเสนอแนะแนวทางในการแก้ปัญหา โดยดำเนินการเก็บข้อมูลจากเอกสาร และคัดเลือกโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ผ่านการแก้ปัญหาทุกขั้นตอน และเลือกโครงการบ้านเอื้ออาทร มิตรไมตรี (หนองจอก) ที่ได้รับการแก้ปัญหาโดยการลดจำนวนหน่วยก่อสร้างมากที่สุดเป็นกรณีศึกษา โดยใช้การวิเคราะห์จากประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ ประกอบกับใช้การสัมภาษณ์และการสนทนากลุ่ม ทั้งในระดับผู้บริหารและพนักงานการเคหะแห่งชาติที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการ การศึกษาพบว่า เพื่อให้ทันตามเป้าหมายและระยะเวลา การเคหะแห่งชาติได้ใช้วิธีการรับซื้อโครงการแบบเบ็ดเสร็จจากภาคเอกชน (Turn key) ที่ผู้ประกอบการเอกชนเป็นผู้ดำเนินการทั้งหมดเป็นหลัก โดยมีการกำหนดเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการ ต้องจองล่วงหน้า ( pre-sale) โดยต้องมีจำนวนการจองไม่น้อยกว่า 2 เท่าของจำนวนหน่วยที่จะได้รับอนุมัติให้สร้าง และเนื่องจากการเร่งรีบดำเนินการจึงขาดการตรวจสอบความถูกต้องในการจัดทำ pre-sale ไม่สามารถตรวจสอบคุณสมบัติของผู้จองได้ ประกอบกับการก่อสร้างล่าช้า ส่งผลให้เมื่อโครงการแล้วเสร็จ กลับมีผู้ซื้อน้อยกว่าจำนวนที่ได้รับอนุมัติให้ก่อสร้าง ทำเลที่ตั้งมีโครงการกระจุกตัวเป็นจำนวนมาก และในบางทำเลที่ตั้งของโครงการไม่เป็นที่ต้องการของลูกค้า รูปแบบไม่สอดคล้องกับความต้องการในหลายพื้นที่ ลูกค้าที่ต้องการซื้อจำนวนมากไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้มีอาคารคงเหลือเป็นจำนวนมาก ส่งผลกระทบต่อฐานะทางการเงิน ภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือของการเคหะแห่งชาติเป็นอย่างมาก การเคหะแห่งชาติได้ดำเนินการแก้ไขโดย (1) การปรับลดหน่วยก่อสร้าง (2) จัดให้ลูกค้ามาเช่าซื้อกับการเคหะแห่งชาติโดยตรง (3) การปรับราคาขายตามทำเลและศักยภาพของโครงการ และ (4) การขอรับการชดเชยดอกเบี้ยเงินกู้จากรัฐบาล จากการติดตามการดำเนินงานแก้ปัญหาโครงการบ้านเอื้ออาทรมิตรไมตรี (หนองจอก) พบว่า (1) การปรับลดหน่วยเพื่อให้สอดคล้องกับปริมาณความต้องการของลูกค้า ทำให้การเคหะแห่งชาติต้องรับภาระดอกเบี้ยในส่วนของค่าก่อสร้างที่ได้ลงทุนไปก่อนการปรับลดจำนวนหน่วยหรือระงับการก่อสร้าง (Sunk cost) ระยะเวลา 2 ปี (2552-ปัจจุบัน) จำนวนสูงถึง 13,639,011 บาท (2) การปรับราคาขายต่อหน่วยจาก 390,000 บาท เป็น 410,000 บาท ไม่เพียงพอที่ทำให้การเคหะแห่งชาติสามารถชำระหนี้เงินกู้ที่นำมาลงทุนในโครงการนี้ได้ทั้งหมด ต้องปรับเพิ่มราคาขายเป็น 510,000 บาทต่อหน่วย จึงจะสามารถชำระหนี้เงินกู้ได้ทั้งหมด แต่จะยังคงเกิดปัญหาในการขายต่อไป ส่วนการแก้ปัญหาด้านการเงิน โดยการได้รับการชดเชยดอกเบี้ยเงินกู้จากรัฐบาลจะส่งผลดีต่อการเคหะแห่งชาติ ทำให้ไม่ต้องรับภาระดอกเบี้ย การแก้ปัญหาของการเคหะแห่งชาติในปัจจุบันเป็นการแก้โดยกำหนดเป็นกรอบรวมใช้กับทุกโครงการ ซึ่งจากศึกษาพบว่า แต่ละโครงการควรต้องมีแนวทางแก้ไขปัญหาที่แตกต่างกันโดยควรหาทางแก้ปัญหาแบบเบ็ดเสร็จต่อเนื่องกัน ดังนั้น การเคหะแห่งชาติควรปรับเปลี่ยนโดยดำเนินการศึกษาหาแนวทางแก้ปัญหาโครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นรายโครงการ