Abstract:
ธนาคารโลกจัดให้ประเทศไทยง่ายต่อการทำธุรกิจเป็นอันดับที่ 2 ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ประกอบกับกระแสของการรวมตัวของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปี 2558 ที่จะเปิดเสรีด้านการลงทุนจะส่งผลให้มีบริษัทต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากยิ่งขึ้น และเพื่อให้นักลงทุนต่างชาติได้มีความเข้าใจในการทำธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมาย การศึกษาครั้งนี้ จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาขั้นตอนในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของ บริษัท โคโตบูกิ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และบริษัท ลากูน่า รีสอร์ท แอนด์ โฮเท็ล จำกัด (มหาชน) และศึกษาปัญหา และอุปสรรค ในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเสนอแนะแนวทางอย่างถูกต้องให้กับบริษัทที่ยังอาจขาดความรู้และความเข้าใจให้ดำเนินการด้วยวิธีการและขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย
จากการศึกษากลุ่มตัวอย่างพบว่าขั้นตอนในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทญี่ปุ่นและบริษัทสิงคโปร์ในประเทศไทยมีหลักการในการดำเนินการที่เหมือนกันทั้งหมด 11 ขั้นตอน แต่แตกต่างกันในรายละเอียดด้านแนวนโยบายในการพัฒนาโครงการ โดยแบ่งได้เป็น 2 ช่วง ดังนี้ ช่วงที่ 1 ก่อนการตัดสินใจลงทุน คือ ขั้นตอนที่ 1-3 ดังนี้ 1) ศึกษาข้อมูลเศรษฐกิจและนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ 2) เข้าร่วมเป็นสมาชิกในหอการค้าของประเทศตนเอง 3) ศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน ซึ่งเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดเพราะสามารถพยากรณ์ได้ว่าเงื่อนไขใดที่จะทำให้บริษัทต่างชาติตัดสินใจเข้ามาลงทุนในประเทศไทย ช่วงที่ 2 ตัดสินใจลงทุนและประกอบกิจการ คือ ขั้นตอนที่ 4-11 ดังนี้ 4) ตัดสินใจลงทุนจากการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนในด้านผลตอบแทนทางการเงินที่ได้รับคุ้มค่า 5) ร่วมทุนไทย 6) จดทะเบียนจัดตั้งบริษัท ทุนจดทะเบียนถือโดย ต่างด้าวร้อยละ 49 ไทย ร้อยละ 51 7) ดำเนินการประกอบธุรกิจ มีให้เลือก 2 แนวทางดังนี้ 7.1) ขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) 7.2) ไม่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) 8) จัดหาและซื้อที่ดิน 9) การวางแผนและออกแบบผลิตภัณฑ์ 10) ติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 97 และ 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดเนื่องจากมีการสอบสวนเพิ่มเติมในกรณีรับโอนที่ดินของบริษัทต่างชาติที่มีวัตถุประสงค์เพื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 11) การตลาด เพื่อการขาย โดยพบว่ามีขั้นตอนที่สำคัญ 4 ขั้นตอน ได้แก่ ขั้นตอนที่ 6,7, 9 และ 10 ที่เป็นขั้นตอนด้านการพิจาณาข้อกฎหมายเป็นสำคัญ และในขั้นตอนที่ 10 เป็นขั้นตอนที่พบปัญหาและอุปสรรคมากที่สุด เกี่ยวกับ การรวบรวมเอกสารที่จะต้องพิจารณาเป็นพิเศษสำหรับการโอนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
จากการวิจัยข้างต้น ผู้วิจัยมีข้อเสนอแนะที่เกี่ยวข้องต่อภาครัฐว่าเนื่องจากในปี 2558 จะมีการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ดังนั้น ภาครัฐควรมีการจัดตั้งหน่วยงานกลางที่ให้คำแนะนำด้านข้อมูลการลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติ หรือการจัดพิมพ์คู่มือเพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องตามกฎหมายในการเข้ามาลงทุนในธุรกิจ
