ปัญหากฎหมายเกี่ยวกับสถานะทางกฎหมายของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Abstract

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ “รีท” เป็นทรัสต์ที่ก่อตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 โดยสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (“สำนักงาน ก.ล.ต.”) ได้ออกประกาศต่างๆ เพื่อให้รีทซึ่งเป็นรูปแบบการระดมทุนที่มีความเป็นสากลถูกทำมาใช้เพื่อการลงทุนแทนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 แต่เนื่องจากรีทเป็นทรัสต์ที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 รีทจึงมีสถานะเป็นเพียงกองทรัพย์สินซึ่งเกิดขึ้นจากนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้ก่อตั้งทรัสต์กับทรัสตีและไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายอันเป็นลักษณะที่แตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยยะสำคัญ และความแตกต่างดังกล่าวนี้อาจนำมาสู่ปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวเนื่องกับการที่กองรีทไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคล อาทิ ปัญหาเกี่ยวกับการแบ่งแยกทรัพย์สินของกองรีทกับทรัพย์สินส่วนตัวของทรัสตี และปัญหาเกี่ยวกับการทำธุรกรรมโดยเฉพาะการก่อหนี้ของกองรีท เช่น กรณีที่กองรีทมีหนี้สินมากกว่าทรัพย์สิน รวมถึงปัญหาความไม่ชัดเจนเกี่ยวกับความรับผิดของทรัสตี ผู้ถือหน่วยรีท และเจ้าหนี้ของกองรีท เป็นต้น ดังนั้น ผู้วิจัยจึงได้ทำการศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับรีทที่จัดตั้งขึ้นภายใต้พระราชบัญญัติ ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ของไทยรวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับรีทของต่างประเทศ และมีข้อเสนอแนะเกี่ยวกับการแก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยอาจกำหนดมาตรการทางกฎหมายอื่นๆ มารองรับปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการที่กองรีทไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคล หรืออาจรับเอาแนวคิดของ Business Trusts ในต่างประเทศเข้ามาใช้ในประเทศไทยเพื่อรับรองให้ Business Trusts ภายใต้กฎหมายไทยมีสถานะเป็นนิติบุคคลและกำหนดให้รีทสามารถก่อตั้งขึ้นภายใต้กฎหมาย Business Trusts