กลยุทธ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดของผู้ประกอบการท้องถิ่นในอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา

Abstract

การพัฒนาอาคารชุดในอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงปี 2553 เป็นต้นมา ซึ่งผู้ประกอบการท้องถิ่นมีบทบาทสำคัญในการพัฒนาดังกล่าว งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาภูมิหลังทางเศรษฐกิจ สังคม แนวคิดและกลยุทธ์ในการพัฒนาอาคารชุด ปัญหาและอุปสรรคในการพัฒนาอาคารชุด ศึกษาโดยสัมภาษณ์ผู้ประกอบการท้องถิ่นและสำรวจอาคารชุดที่พัฒนาแล้วเสร็จจำนวน 6 โครงการ ผลการศึกษาพบว่า 1) ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นเพศหญิง อายุไม่เกิน 40 ปี ครอบครัวมีภูมิลำเนาเดิมในอ.หาดใหญ่ ผู้ประกอบการไม่ได้สำเร็จการศึกษาสาขาโดยตรงที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ แต่มีบางส่วนเข้าอบรมในหลักสูตรเกี่ยวกับการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และเป็นสมาชิกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จ.สงขลา ทั้งนี้ผู้ประกอบการมีประสบการณ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นก่อนการพัฒนาอาคารชุดมาแล้วทั้งสิ้น 2) ลักษณะอาคารชุดที่พัฒนาส่วนใหญ่สูง 8 ชั้น มีที่ตั้งใกล้สถานศึกษา เช่น มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ โรงเรียนมอ.วิทยานุสรณ์ และรพ.สงขลานครินทร์ ส่วนใหญ่เน้นการพัฒนาห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน ขนาด 30-35 ตร.ม. ราคาส่วนใหญ่ 30,000 – 40,000 บาทต่อตร.ม. มีสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งห้องออกกำลังกาย และสระว่ายน้ำ 3) กลยุทธ์การแข่งขันที่ผู้ประกอบการท้องถิ่นใช้ แบ่งเป็น 3 แบบ คือ ผู้ประกอบการที่ใช้กลยุทธ์การมุ่งตลาดเฉพาะส่วน(Focus) จะเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อระดับสูง อาทิ นักธุรกิจ ผู้ประกอบที่ใช้กลยุทธ์การเป็นผู้นำทางด้านต้นทุน (Cost Leadership) จะใช้การควบคุมต้นทุนโดยเลือกผู้ออกแบบในท้องถิ่น และลดการจัดสิ่งอำนวยความสะดวกประเภทสระว่ายนำและห้องออกกำลังกาย ส่วนผู้ประกอบการที่ใช้กลยุทธ์การสร้างความแตกต่าง (Differentiation) เน้นการออกแบบตัวอาคารชุดและภายในห้องชุด โดยมีรูปแบบภายในห้องชุด 6 แบบ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีพื้นที่สวน ซึ่งให้ความรู้สึกเป็นบ้าน 4) ปัญหาของผู้ประกอบการ ภายในองค์กรคือ การก่อสร้างล่าช้า และความไม่ชำนาญของแรงงานในพื้นที่ในการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างมาใช้ ส่วนปัญหาภายนอกคือ เศรษฐกิจซบเซาจากราคายางพาราตกต่ำ และลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อซื้อบ้าน ทั้งนี้การเป็นผู้ประกอบการท้องถิ่นในหาดใหญ่มีข้อได้เปรียบจากการมีที่ดินดั้งเดิม การรู้จักพื้นที่ลักษณะพฤติกรรมคนหาดใหญ่ และการมีเครือข่ายในท้องถิ่น ทั้งนี้มีจุดอ่อนด้านแรงงานและการนำเทคโนโลยีมาใช้ ผลจากงานวิจัยนี้เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการท้องถิ่นที่ต้องการเตรียมวางแผนกลยุทธ์ เพื่อพัฒนาโครงการอาคารชุดเพื่อสร้างความได้เปรียบในเชิงแข่งขัน