dc.contributor.advisor |
กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์ |
|
dc.contributor.author |
ปรียาบดี ศรีแหลมสิงห์ |
|
dc.contributor.other |
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ |
|
dc.date.accessioned |
2018-04-11T01:38:39Z |
|
dc.date.available |
2018-04-11T01:38:39Z |
|
dc.date.issued |
2559 |
|
dc.identifier.uri |
http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/58359 |
|
dc.description |
วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2559 |
|
dc.description.abstract |
แนวคิด การวางแผนและกระบวนการการพัฒนาโครงการเป็นปัจจัยสำคัญต่อความสำเร็จของโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการท่ามหาราชเป็นศูนย์การค้าแบบเปิดริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีความสำคัญทั้งต่อการท่องเที่ยวและการฟื้นฟูย่านเมืองเก่า งานวิจัยนี้จึงมุ่งเน้นศึกษาถึงแนวคิด กระบวนการพัฒนา และผลการดำเนินงาน ของโครงการท่ามหาราช โดยเป็นงานวิจัยเชิงประจักษ์ (empirical research) ใช้การศึกษาเอกสาร การสัมภาษณ์ผู้พัฒนาโครงการและกลุ่มที่ปรึกษาที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการด้านต่างๆ การสังเกตทั้งในโครงการและพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อสรุปเป็นบทเรียนจากการพัฒนาโครงการท่ามหาราช อันจะเป็นประโยชน์ด้านวิชาการการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผลการศึกษาพบว่ากระบวนการในการพัฒนาโครงการท่ามหาราชเป็นไปตามทฤษฎีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการจบการศึกษาด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรงและมีประสบการณ์ทำงานในกลุ่มธุรกิจของบรรพบุรุษ คือ การเดินเรือในแม่น้ำเจ้าพระยา ที่มีแนวคิดในการพัฒนาธุรกิจที่เป็นประโยชน์ต่อพื้นที่ เป็นผู้ตัดสินใจในการพัฒนาโครงการในทุกขั้นตอน จึงทำให้กระบวนการการพัฒนา ตรงตามแนวคิดและสอดคล้องกันทุกขั้นตอน กระบวนการการพัฒนาโครงการท่ามหาราชมี 4 ช่วง คือ 1. ช่วงก่อนการพัฒนาโครงการ มีแนวคิดให้โครงการส่งเสริมความสำคัญของแม่น้ำเจ้าพระยา กำหนดให้เป็น ไลฟ์ไสตล์มอลล์ ที่สอดคล้องกับบริบทของพื้นที่โดยมีการนำตลาดพระเครื่องมาไว้ในโครงการ 2. ช่วงก่อนการก่อสร้าง ผู้พัฒนากำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายไว้ 5 กลุ่มและตัดสินใจเลือกการลงทุนที่ไม่ต้องได้รับผลตอบแทนทางการเงินมากที่สุด แต่ต้องการให้โครงการมีเอกลักษณ์ที่สื่อถึงพื้นที่ริมแม่น้ำ มีการเปลี่ยนพื้นที่ขายให้เป็นพื้นที่สวนริมแม่น้ำ ส่งผลทำให้ได้กลุ่มลูกค้าเพิ่มขึ้นจาก 5 กลุ่มเดิมที่คาดการณ์ไว้ 3. ช่วงระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากมีวิกฤติการเมือง พ.ศ. 2556 จึงไม่สามารถขนวัสดุเข้าพื้นที่ได้ ส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้าและทำให้กำหนดเปิดโครงการต้องเลื่อนออกไป และ 4. ช่วงหลังการก่อสร้าง มีการนำการตลาดย้อนยุคแบบผสมผสานมาใช้ได้อย่างสอดคล้องกับแนวคิดการพัฒนาโครงการ ผลการศึกษาพบว่าการเลือกที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการมีความสำคัญต่อกระบวนการการพัฒนาอย่างมาก เนื่องจากการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าต้องมีการออกแบบทางกายภาพ และการจัดวางพื้นที่ขายที่มีรูปแบบดึงดูดความสนใจ โดยต้องสอดคล้องกับแนวคิดด้านการตลาดและด้านการลงทุน ผลของการพัฒนาโครงการนี้ มีการวางตำแหน่งของกลุ่มอาคาร ที่สอดคล้องกับประเภทร้านค้าและตำแหน่งท่าเรือทั้ง 4 ท่า ทำให้สามารถตอบสนองกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ตั้งใจมาใช้โครงการและกลุ่มผู้ใช้ท่าเรือข้ามฟาก บทเรียนที่ได้จากโครงการท่ามหาราชซึ่งประสบผลเป็นไปตามเป้าหมายของผู้พัฒนาโครงการมีปัจจัย คือ 1. ผู้พัฒนาโครงการมีความรู้ความเข้าใจและมีประสบการณ์ในกระบวนการการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 2. การเลือกกลุ่มที่ปรึกษาโครงการที่มีประสบการณ์และเข้าใจแนวคิดของการพัฒนา 3. การทำงานที่สอดคล้องกันของแต่ละฝ่ายทำให้เป็นไปตามแนวคิดและเป็นกระบวนการพัฒนาโครงการที่มีประสิทธิภาพ 4. รูปแบบของโครงการเกิดจากความสอดคล้องของส่วนประสมทางการตลาด ทำให้แม้โครงการท่ามหาราชจะเป็นโครงการขนาดเล็กแต่มีภาพลักษณ์ของโครงการที่ชัดเจน สามารถทำให้โครงการโดดเด่นและเป็นที่รู้จักได้ |
|
dc.description.abstractalternative |
Concept along with great real estate development process is a factor driving the success of real estate projects. Tha Maharaj is a Chao Phraya riverfront open-air shopping mall located in Rattanakosin, the old town of Bangkok, the heart of the history serving both tourists and local residents. This empirical research aims to study the conceptual and development process of the project, its outcome and its limitation to analyze the lessons learnt from this project as guidelines for commercial real estate developers. The research methodology includes document and literature review, interviews with the developer, groups of consultants and experts as well as field surveys. According to the findings, Tha Maharaj development process fits the real estate development process theory. The developer (landowner) has a strong background in real estate development together with the forebear’s business, Chao Phraya Serviced Boat, the ideal of developing the riverfront area within a meaningful context has passed from generation to generation. A concept of the development process is right on track because the developer made decisions herself in every step of the process. Tha Maharaj Development Process has four major phases. First, the pre-development phase. This stage is to develop land to be the Riverfront Lifestyle Mall which has an amulet market in the project deal with the context identity. Second, the pre-construction phase, the developer decided not to develop this project to maximize profit but to place importance on the Chao Phraya River atmosphere so they decided to build a rooftop garden to replace the retail space and then the target group increase from five groups to seven groups. Third, the construction phase. Construction material could not be delivered on time due to the political issues in 2013 effect to project timeline was delay and the opening date has being postponed. Fourth, the post construction phase. The marketing team used Retro-Nova Marketing to attract tourists and local residents. The outcome of this research is the Tha Maharaj buildings consistent to tenant types and four piers which serve ferry users and the community and is also a destination Lifestyle Mall. The lessons learnt from the Tha Maharaj development process are as follows: First, the developer has knowledge in real estate development process and a business background in the Chao Phraya area. Second, consultants had a strong knowledge and background in retail business and realize what the concept is. Third, consultants cooperating and working as a team is key for efficiency development. Last, project marketing relates to project design and tenant mix. Although Tha Maharaj is not a large scale shopping mall, its uniqueness has made the project remarkable. |
|
dc.language.iso |
th |
|
dc.publisher |
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย |
|
dc.relation.uri |
http://doi.org/10.58837/CHULA.THE.2016.186 |
|
dc.rights |
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย |
|
dc.title |
กระบวนการการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา: กรณีศึกษา โครงการท่ามหาราช กรุงเทพมหานคร |
|
dc.title.alternative |
THE DEVELOPMENT PROCESS OF CHAO PHRAYA RIVERFRONT OPEN-AIR SHOPPING MALL : A CASE STUDY OF THA MAHARAJ, BANGKOK |
|
dc.type |
Thesis |
|
dc.degree.name |
เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต |
|
dc.degree.level |
ปริญญาโท |
|
dc.degree.discipline |
การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ |
|
dc.degree.grantor |
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย |
|
dc.email.advisor |
Kundoldibya.P@Chula.ac.th,kpanitchpakdi@gmail.com |
|
dc.identifier.DOI |
10.58837/CHULA.THE.2016.186 |
|