ผลกระทบจากมาตรการทางกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 335 ศึกษาเฉพาะกรณีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่ซื้อมาจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี

Abstract

พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ได้ปฏิรูปการบังคับคดีทั้งระบบในส่วนที่เกี่ยวกับการบังคับคดีตามคาพิพากษาหรือคำสั่งที่ใช้บังคับอยู่ ซึ่งบางส่วนไม่เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมในปัจจุบัน ทำให้การบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลเป็นไปโดยล่าช้า โดยแก้ไขในส่วนที่เกี่ยวกับการบังคับคดีตามคำพิพากษาและคำสั่งให้เหมาะสมยิ่งขึ้น โดยเฉพาะในประเด็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามมาตรา 335 ผู้เขียนได้นำมาวิเคราะห์โดยนำสภาพปัญหาการขายทอดตลาดห้องชุดที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี พบว่ามาตรา 335 นี้กำหนดหลักทั่วไปกรณีมีการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่มีกฎหมายกำหนดไว้ให้จดทะเบียนโดยให้เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งนายทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่ให้ดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ซื้อ โดย ก่อนที่จะทำการขายทอดตลาดห้องชุดในอาคารชุดให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคล อาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมาย ว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน ซึ่งหากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาหรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระ ให้ พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บริษัทบริหารสินทรัพย์โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ แต่ยังเกิดอุปสรรคในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ประมูลมาจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีให้กับผู้ซื้อ NPA นั้น เกิดจากการที่ไม่สามารถจัดหาหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินเพื่อจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ผู้เขียนจึงเสนอควรให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 335 เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ ค่าใช้จ่ายที่ต้องชาระ หากนิติบุคคลไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระหรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา และความปรากฏในภายหลังจากที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาเป็นของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแล้ว ว่ามีหนี้ค่าใช้จ่ายก่อนวันที่ขายทอดตลาด ก็ไม่ถือว่าเป็นหนี้ค้างชำระตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่อมาจากการขายทอดตลาดต้องรับผิดชอบ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามมาตรา 335 วรรคหนึ่ง ให้กับผู้ซื้อทรัพย์ต่อจากผู้ที่ซื้อทรัพย์มาจากการขายทอดตลาดหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่อมาโดยไม่ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ดังกล่าว