พัฒนาการของที่ดินจัดสรร-การจัดสรรที่ดินที่ส่งผลต่อการกำหนดรูปแบบสาธารณูปโภคและสาธารณุปการของโครงการจัดสรรตั้งแต่ก่อน พ.ศ.2500-2530 : รายงานวิจัย

Abstract

จากงานวิจัยเรื่อง “รูปแบบและการให้บริการของ ”รถพุ่มพวง” ของต่อพัฒนาการของ ชุมชนบ้านจัดสรร” ที่ผู้วิจัยได้ศึกษาไว้ก่อนหน้านี้ทำให้ทราบว่าในสังคมไทยเริ่มมีพ่อค้าแม่ค้านำ สินค้าประเภทเดียวกันกับที่ขายในตลาดสด เช่น ผัก เนื้อ สัตว์และเครื่องปรุงรส มาใส่รถกระบะเปิด ท้ายขายอย่างเด่นชัดประมาณ พ.ศ.2528-2530 ในขณะเดียวกันก็พบว่าจุดจอดขายสินค้าส่วน ใหญ่จะอยู่ตามหมู่บ้านจัดสรร จากผลการศึกษาดังกล่าวจึงทำให้ผู้วิจัยสนใจที่จะศึกษาย้อนกลับ ไปว่าจากพัฒนาการของที่ดินจัดสรรและการจัดสรรที่ดินในอดีตนั้น มีตัวแปรในส่วนใดบ้างที่ส่งผล ต่อการเกิดขึ้น ของ “รถพุ่มพวง” ดังที่เห็นได้ในปัจจุบัน จึงนำมาสู่กรอบงานวิจัยเรื่อง “พัฒนาการของที่ดินจัดสรร-การจัดสรรที่ดิน ที่ส่งผล ต่อการกำหนดรูปแบบสาธารณูปโภค และสาธารณูปการของโครงการจัดสรรตั้งแต่ก่อน พ.ศ.2500-2530 ” โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อต้องการรวบรวมพัฒนาการและรูปแบบของการ แบ่งแยกที่ดินในลักษณะของที่ดินจัดสรรและการจัดสรรที่ดินในช่วงตั้งแต่ก่อน พ.ศ.2500-2530 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และศึกษาความสัมพันธ์ของโครงข่ายสาธารณูปโภค-สาธารณูปการที่ ส่งผลต่อการกระจายตัวของที่ดินจัดสรรและการจัดสรรที่ดิน จากการค้นคว้าเอกสารที่เกี่ยวข้องและสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัย ผู้วิจัยได้แบ่ง ยุคของการจัดสรรที่ดินอันนำมาซึ่งพัฒนาการของหมู่บ้านจัดสรรได้เป็น 3 ช่วงเวลา อันได้แก่ ยุคที่ 1 เริ่มตั้งแต่ก่อนปี พ.ศ. 2500 อันเป็นช่วงเวลาที่มีการเริ่มต้นค้าที่ดินในลักษณะของการประกอบ ธุรกิจ มีการนำรวบรวมที่ดินที่ซื้อเป็นแปลงใหญ่มาแบ่งแปลงที่ดินขายออกเป็นแปลงย่อย ซึ่ง ในช่วงเวลาดังกล่าวถือเป็นยุคที่เรียกการค้าที่ดินในลักษณะดังกล่าวว่า “ที่ดินจัดสรร” ยุคที่ 2 เริ่มต้นประมาณปี พ.ศ.2500-2515 อันเป็นช่วงที่มีแผนพัฒนาเศรษฐกิจและ สังคมแห่งชาติฉบับที่ 1 บังคับใช้จนก่อให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานที่เข้ามาทำงาน ในภาคอุตสาหกรรม เกิดการก่อสร้างในลักษณะ “เคหะสงเคราะห์” เพื่อขายบ้านและที่ดินให้กับ ข้าราชการในสังกัดของหน่วยงานราชการ อันเป็นต้นแบบให้เกิดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและ แบ่งแยกที่ดินเพื่อจัดจาหน่ายให้กับประชาชนทั่วไป จนถึง พ.ศ.2515 อันเป็นช่วงที่เริ่มต้นมี กฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน และยุคที่ 3 เริ่มต้นระหว่างปี พ.ศ.2516-2530 อันเป็นช่วงการบังคับใช้กฎหมายจัดสรร ที่ดินในยุคแรกของ “การจัดสรรที่ดิน” ที่บังคับให้ผู้ประกอบการสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางเป็น จำนวนมาก จนมีข้อกำหนดตามมาอีกหลายฉบับก่อนที่จะเข้าสู่ยุครุ่งเรืองของการจัดสรรที่ดิน ใน พ.ศ.2530 และข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเริ่มเข้าสู่การวางแผนผังที่เป็นไปตามมาตรฐาน ทางวิชาการอันเป็นต้นแบบของการบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน ผลการศึกษาพบว่า สาธารณูปโภค-สาธารณูปการที่สัมพันธ์กับการเกิดขึ้นของที่ดินจัดสรร และการจัดสรรที่ดินในแต่ละช่วงเวลาที่สำคัญมี 4 ประเภท อันได้แก่ ถนน ตลาดสด ตึกแถว และโรงเรียน ทั้งนี้สิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวส่งผลต่อทั้งขนาดแปลงที่ดิน ทำเลที่ตั้ง ขนาด โครงการ รวมถึงบริบทการใช้งานที่มีความแตกต่างกันในแต่ละยุคแต่ละสมัย โดยในยุคเริ่มแรก ที่ดินจัดสรรนั้น จะอยู่ในย่านธุรกิจใหม่มีการตัดถนนและจัดจาหน่ายที่ดินสองข้างทาง จนเมื่อถึงยุค ของการจัดสรรที่ดิน (ในช่วงที่ 2 และ 3) มีการตัดทางหลวงจากกรุงเทพมหานครไปสู่ส่วนภูมิภาค การพัฒนาโครงการจัดสรรที่ดินจึงเริ่มกระจายตัวไปอยู่ชานเมืองมากขึ้น จึงส่งผลต่อความต้องการ สาธารณูปการอื่น เช่น ตลาดสดและตึกแถว สำหรับเป็นพื้นที่ในการขายสินค้าอุปโภคบริโภคเพื่อ รองรับการอยู่อาศัยในชุมชน ส่วนโรงเรียนนั้น พบว่า จะส่งผลทางการตลาดเพื่อให้เกิดการดึงดูด ต่อการซื้อที่ดินจัดสรรเท่านั้น โดยเมื่อนำผลการศึกษาดังกล่าววิเคราะห์หาความสัมพันธ์กับการเกิดขึ้น ของ “รถพุ่มพวง” ก็พบว่าจากการกระจายตัวของหมู่บ้านจัดสรรไปในทำเลที่ห่างไกลมากยิ่งขึ้น ตามโครงข่ายถนน สายใหม่ๆ จึงทำให้เกิดความจำเป็นที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำเป็นต้องมีแหล่งจับจ่ายใช้สอย ซึ่งใน เบื้องต้นพบว่าเป็นโดยการจัดการของภาครัฐ ในรูปแบบโครงการเคหะสงเคราะห์ ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย ตลาดและร้านค้า(ตึกแถว)สำหรับชุมชน แต่ต่อมาเมื่อมีกฎหมายจัดสรรที่ดินอันได้แก่ประกาศ คณะปฏิวัติฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515) บังคับใช้โดยกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจำเป็นต้องจัดให้มี สาธารณูปโภคส่วนกลางในโครงการจัดสรรเพื่อประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดิน อาทิเช่น สนามกีฬา โรงเรียน และพื้นที่พาณิชยกรรม ทำให้ในช่วงเวลาดังกล่าวผู้จัดสรรที่ดินส่วนใหญ่จำเป็นต้องขึ้น โครงการขนาดใหญ่เพื่อให้คุ้มค่ากับการลงทุนสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลาง ต่อมาเมื่อข้อกำหนด ในส่วนนี้ได้ลดทอนขนาดสาธารณูปโภคส่วนกลางลงโดยการนาเอาเกณฑ์มาตรฐานสากลมา กำหนดสัดส่วนสาธารณูปโภคตามขนาดโครงการ จึงทำให้ผู้จัดสรรเริ่มมาทำโครงการขนาดเล็ก และกลางเพิ่มมากขึ้น โดยหลักเกณฑ์สำคัญในข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินฉบับใหม่คือ การที่ไม่บังคับให้ต้องมีพื้นที่พาณิชยกรรมในโครงการจัดสรร ส่งผลให้ผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องกำหนด พื้นที่ในการจัดสร้างตึกแถวไว้ในแผนผังโครงการ ดังนั้นเมื่อไม่มีพื้นที่ในการจับจ่ายสินค้าอุปโภค บริโภคในโครงการจัดสรร จึงทำให้เกิดโอกาสทางการตลาดที่จะมีพ่อค้าแม่ค้าเข้าไปเร่ขายสินค้า โดยตรง ประกอบกับในช่วงปลายยุคที่ 3 (พ.ศ.2528-2530 ) รัฐบาลมีการลงทุนในโครงสร้าง พื้นฐานเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะในด้านโครงข่ายคมนาคม จึงทำให้มีการกระจายตัวของ โครงการจัดสรรไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น แต่พบว่าภาครัฐมีเพียงการลงทุนเฉพาะในด้าน สาธารณูปโภคเท่านั้น แต่ไม่มีการลงทุนสาธารณูปการที่สำคัญโดยเฉพาะแหล่งจับจ่ายใช้สอย สินค้าอุปโภคบริโภค ด้วยมูลเหตุต่างๆดังที่กล่าวมาแล้ว จึงเป็นสาเหตุส่วนหนึ่งที่ส่งผลให้เกิด รูปแบบการให้บริการของ “รถพุ่มพวง” ในสังคมไทยโดยเฉพาะประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรร ที่ดิน