Abstract:
จากแนวโน้มการของอสังหาริมทรัพย์ประเภท ที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก คือ อาคารชุดโดยปัจจุบันมีจำนวนที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากเมื่อเทียบกับอดีตซึ่งเหตุผลส่วนหนึ่งมาจากการที่รูปแบบการดำเนินชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปของสังคมไทยและระบบคมนาคม ดังนั้นการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอาคารชุด จึงควรมีสัญญาที่มาป้องกันความเสี่ยงทางด้านเงินดาวน์หรือการทำสัญญาในลักษณะที่คล้ายกับการการทำสัญญาประกันภัย คือ สัญญาดูแลผลประโยชน์สำหรับคุ้มครองเงินหรือทรัพย์สินที่ให้บุคคลหนึ่งซึ่งเป็นองค์กรที่เป็นคนกลางที่มีความน่าเชื่อถือ ได้แก่ ผู้ดูแลประโยชน์ของคู่สัญญาโดยวางหลักฐานแห่งการชำระหนึ้เก็บไว้กับบุคคลที่สามจนกว่าจะบรรลุตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้แล้ว มาเพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงของผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ให้ได้รับความเป็นธรรมควบคู่ไปกับการทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนส่งมอบห้องชุด ถึงแม้ว่าจะมีการประกาศใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 และมีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2562 รวมเป็นระยะเวลา 11 ปี ที่มีการประกาศใช้กฎหมายนี้แต่ก็ยังถือว่าไม่มีการนำมาใช้อย่างแพร่หลายเท่าที่ควร เพราะถึงแม้จะมีการแก้ไขแล้วแต่ก็ยังต้องใช้ความสมัครใจของคู่สัญญาเป็นสำคัญและประชาชนทั่วไปรวมถึงผู้ประกอบธุรกิจส่วนมากยังไม่ทราบว่ามีกฎหมายนี้และผลประโยชน์ที่จะได้รับ ซึ่งเป็นอันแสดงให้เห็นถึงปัญหาจากการบังคับใช้กฎหมายให้ได้อย่างเป็นรูปธรรม
ทั้งนี้จากการศึกษาข้อเท็จจริงและมาตรการทางกฎหมาย ผู้ศึกษาพบว่าปัจจุบันประเทศไทยมีมาตรการบังคับใช้กฎหมายดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ผ่านการควบคุมดูแลของกระทรวงการคลังถึงแม้ว่าจะเป็นสัญญาที่ดีมีประโยชน์ คุ้มครองป้องกันความเสี่ยงของผู้บริโภคและผู้ประกอบธุรกิจก่อนส่งมอบทรัพย์สิน และสร้างความน่าเชื่อถือและเพิ่มประสิทธิภาพในการประกอบธุรกิจ โดยในกรณีของอาคารชุดจะมีในลักษณะที่ผ่อนชำระเงินดาวน์ยังไม่ครบหรือการก่อสร้างอาคารชุดยังไม่แล้วเสร็จในการปรับปรุงมาตรการดังกล่าวเป็นกฎหมาย
จากผลการศึกษาปัญหาการใช้กฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา โดยศึกษาการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอาคารชุดของประเทศไทยดังกล่าวข้างต้น ผู้ศึกษาจึงมีข้อเสนอแนะในการศึกษาถึงแนวทางและความเป็นไปได้ของการเพิ่มเติมมาตรการที่จำเป็นบางประการ เพื่อให้สัญญาดูแลผลประโยชน์และผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา มีความสอดคล้องกับหลักเกณฑ์สากลอย่างสมบูรณ์ และเพื่อเป็นการสนับสนุนการทำธุรกรรมการซื้อขายห้องชุด ผู้ที่เกี่ยวข้องจึงควรมีการศึกษาถึงแนวทางและความเป็นไปได้ในการปรับปรุงและแก้ไขมาตรการทางกฎหมายด้านการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ตามประเทศสหรัฐอเมริกาและออสเตรเลียเพื่อใช้บังคับสำหรับประเทศไทยต่อไป
