Abstract:
เอกัตศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาและวิเคราะห์ถึงผลกระทบที่มีต่อผู้ประกอบธุรกิจอันเนื่องมาจากประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 รวมทั้งการศึกษาหาแนวทางเพื่อแก้ไขผลกระทบดังกล่าว ด้วยการศึกษาการประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยของประเทศไทย ประเทศนิวซีแลนด์ และประเทศอังกฤษ โดยใช้วิธีวิจัยเชิงคุณภาพ ในลักษณะของการดำเนินการวิจัยทางด้านเอกสาร รวมถึงการสัมภาษณ์ผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย และบุคคลที่เกี่ยวข้อง
การทำนิติกรรมสัญญาภายใต้หลักของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น มีแนวคิดที่ว่าคู่สัญญามีความเท่าเทียมกันทั้งในด้านข้อมูลและฐานะทางเศรษฐกิจ ดังนั้น ผู้ให้เช่าจึงสามารถทำความตกลงกับผู้เช่าให้แตกต่างจากที่กฎหมายกำหนดอย่างไรก็ได้ หากความตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน นอกจากนี้ เมื่อสัญญานั้นเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างคู่สัญญาที่เป็นเอกชนด้วยกัน รัฐก็จะไม่เข้าไปแทรกแซงหรือยุ่งเกี่ยว ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามหลักเสรีภาพในการทำสัญญา อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันนี้ สังคมได้มีความเปลี่ยนแปลงไป ทําให้ผู้ให้เช่าซึ่งมีอํานาจต่อรองทางเศรษฐกิจที่เหนือกว่า ถือโอกาสอาศัยหลักดังกล่าวเอาเปรียบผู้เช่าซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งและมีความอ่อนแอกว่าในทางเศรษฐกิจ ทําให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อคู่สัญญาฝ่ายหลัง รัฐจึงได้เข้าแทรกแซงการทำสัญญาด้วยการออกกฎเกณฑ์เพื่อมาควบคุมสัญญา แต่กฎเกณฑ์ดังกล่าวก็ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ให้เช่าซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจ
จากผลการศึกษาพบว่าผู้ประกอบธุรกิจได้รับผลกระทบในเรื่องสิทธิของผู้ประกอบธุรกิจในการบอกเลิกสัญญา เฉพาะในส่วนของการผิดสัญญาจากเหตุอื่นนอกเหนือจากการค้างชำระค่าเช่า และผลกระทบต่อผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยในระยะยาว
ดังนั้น ผู้เขียนจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมข้อความในประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 เพื่อลดหรือขจัดผลกระทบที่เกิดขึ้นแก่ผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย อันจะทำให้เกิดความเป็นธรรมแก่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
