การฟื้นฟูกิจการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ : ศึกษาผลกระทบต่อผู้ซื้อและแนวทางแก้ไข

Abstract

วิทยานิพนธ์ฉบับนี้ มุ่งศึกษาถึงการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การคุ้มครองผู้ซื้อ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การประสบปัญหาทางด้านการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การฟื้นฟูกิจการ ตามกฎหมายฟื้นฟูกิจการของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผลกระทบที่ผู้ซื้อได้รับจากการฟื้นฟูกิจการ ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้งเสนอแนะแนวทางแก้ไขผลกระทบที่ผู้ซื้อได้รับเพื่อให้ผู้ซื้อซึ่งเป็น ผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองในกระบวนการฟื้นฟูกิจการ ผลจากการศึกษาและวิเคราะห์พบว่า การฟื้นฟู กิจการตามกฎหมายฟื้นฟูกิจการเป็นวิธีการหนึ่งที่ช่วยให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบ ปัญหาทางด้านการเงินมีโอกาสประกอบกิจการต่อไปได้โดยไม่ต้องล้มละลาย แต่การฟื้นฟูกิจการดังกล่าว ก่อให้เกิดผลกระทบต่อผู้ซื้ออย่างมาก เนื่องจากผู้ซื้อเป็นผู้บริโภคที่ไม่มีอำนาจต่อรองเท่าเทียมกับผู้ ประกอบธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์จนกระทั่งต้องมีการให้ความคุ้มครองเป็นพิเศษตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจึงมีลักษณะแตกต่างจากเจ้าหนี้ประเภทอื่นๆ แต่ไม่ได้รับความคุ้มครอง เป็นพิเศษในการฟื้นฟูกิจการ เพื่อให้ผู้ซื้อได้รับความคุ้มครองอย่างต่อเนื่องและได้รับผลกระทบน้อยลง เมื่อผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการตามกฎหมายฟื้นฟูกิจการ ผู้วิจัยจึง เสนอแนวทางในการแก้ไขผลกระทบ ดังนี้ 1. กำหนดให้ศาลส่งสำเนาคำร้องขอให้ฟื้นฟูกิจการของลูกหนี้ ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พร้อมทั้งแจ้งกำหนดวันนัดไต่สวนไปยังหน่วยงานราชการที่มีอำนาจตาม กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้หน่วยงานดังกล่าวมีสิทธิยื่นข้อเท็จจริงเกี่ยวกับลูกหนี้ต่อ ศาลเพื่อประกอบการไต่สวนคำร้อง และอาจเป็นผู้รับมอบอำนาจจากผู้ซื้อในการขอรับชำระหนี้ใน การฟื้นฟูกิจการได้ 2. กำหนดให้ผู้ซื้อมีทางเลือกในการได้รับชำระหนี้ในการฟื้นฟูกิจการ คือ มีสิทธิ ขอรับชำระหนี้เป็นเงินเต็มตามจำนวนหนี้พร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย หรือเลือกให้ลูกหนี้ผู้ประกอบธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ปฏิบัติตามสัญญาเดิมได้ 3. กำหนดให้ผู้ทำแผนต้องระบุให้เจ้าหนี้ที่ไม่ได้ขอรับชำระหนี้ ในการฟื้นฟูกิจการแต่เป็นผู้มีรายชื่อปรากฏในบัญชีรายชื่อเจ้าหนี้ที่ยื่นต่อศาล หรือในคำชี้แจงเกี่ยวกับ กิจการและทรัพย์สินของลูกหนี้ที่ยื่นต่อผู้ทำแผน ให้มีสิทธิได้รับชำระหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการด้วยและให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีดุลพินิจที่จะสั่งรับคำขอรับชำระหนี้ในการฟื้นฟูกิจการที่ยื่นเกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดได้หากเห็นว่ามีเหตุตามกฎหมาย 4. กำหนดให้มีบทบัญญัติพิเศษสำหรับการบอกปัดไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างลูกหนี้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับผู้ซื้อ 5. กำหนดให้ผู้ลงทุนรายใหม่ที่ซื้อโครงการจัดสรรของลูกหนี้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามที่กำหนดในแผนฟื้นฟูกิจการต้องรับโอนใบอนุญาตทำการจัดสรร และรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ลูกหนี้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ตามสัญญาเดิมต่อผู้ซื้อด้วย