ความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อาศัย ราคาถูก : กรณีศึกษาบ้านโคราช จังหวัดนครราชสีมา

สุรศักดิ์ ภักดีภิญโญ

dc.contributor.advisor	อัศวิน พิชญโยธิน
dc.contributor.author	สุรศักดิ์ ภักดีภิญโญ
dc.contributor.other	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
dc.date.accessioned	2020-10-09T06:17:17Z
dc.date.available	2020-10-09T06:17:17Z
dc.date.issued	2542
dc.identifier.isbn	9743337555
dc.identifier.uri	http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/68482
dc.description	วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2542
dc.description.abstract	การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ 1) ศึกษาลักษณะและปัญหาของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกและ (2) สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดปัญหาความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูก การวิจัยครั้งนี้ใช้วิธีการศึกษาเชิงบรรยายวิเคราะห์ ซึ่งได้ข้อมูลจาก (1) การสำรวจด้านกายภาพของโครงการที่ทำการศึกษาด้านการเงิน ด้านการตลาดและเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง (2) การสัมภาษณ์ประกอบการเพื่อทราบถึงปัญหาและปัจจัยที่ส่งผลให้เกิดความล้มเหลวของโครงการ และสัมภาษณ์ผู้ทรงคุณวุฒิจากหลายสาขาอาชีพ เช่นนักวิชาการ นักการเงิน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (3) การวิเคราะห์ข้อมูลโดยใช้วิธีการทางสถิติเพื่อให้ผลการวิจัยมีความน่าเชื่อถือมากขึ้น ผลการวิจัยสรุปว่า 1. สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดปัญหาความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกกรณีศึกษา บ้านโคราช (นามสมมุติ) เนื่องจาก ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นมาจากหลายสาขาอาชีพที่แตกต่างกันมิใช่มืออาชีพโดยตรงที่ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ การเข้าสู่วงการพัฒนาที่อยู่อาศัยนั้น เป็นธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูง จึงทำให้บุคคลต่าง ๆ เข้าสู่วงการมากมาย และเกิดการแข่งขันด้านผลิตที่อยู่อาศัยในที่สุด และจากกรณีศึกษาสามารถสรุปประเด็นที่ก่อให้เกิดความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกได้ว่า มีเหตุปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุด อยู่ 4 ปัจจัยดังนี้ คือ 1.1 ปัญหาด้านการเงิน การลงทุน เนื่องมาจากสถาบันการเงินชลอหรือระงับการอนุมัติสินเชื่อยอมทำให้โครงการสะดุดหยุดลงทันที และ ผู้ประกอบการขาดการวางแผนการเงินที่เป็นระบบขาดการสนับสนุนการเงินอย่างต่อเนื่อง 1.2 ปัญหาด้านการตลาด และการตั้งราคาขาย ซึ่งประสบปัญหาการประมาณการตั้งราคาขายให้ลดต่ำลง ทำให้ยอดขายสะดุดหยุดลง 1.3 ปัญหาด้านราคาต้นทุนค่าก่อสร้าง และปัญหาด้านกฎหมาย เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถก่อสร้างที่อยู่อาศัยแล้วเสร็จบางส่วน แต่ไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อได้ เพราะติดขัดว่าโครงการฯ ยังได้รับอนุญาตจากดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ แต่ผู้ประกอบการขาดเงินทุนหมุนเวียน เพราะไม่สามารถระดมเงินทุนจากกรรมการหุ้นส่วน กอปรกับสถาบันการเงินไม่อนุมัติสนับสนุนสินเชื่อให้แก่โครงการต่าง ๆ ต่อไป จึงทำให้โครงการไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ 2. ความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูก จากการวิจัยเมื่อเปรียบเทียบปัจจัยปัญหาที่ผู้วิจัยตั้งสมมุติฐานกับความคิดเห็นของผู้ทรงคุณวุฒิ พบว่า เกิดจากปัจจัยปัญหา 5 ปัจจัยด้วยกันดังนี้คือ (1) การรเงิน/การลงทุน (2) การตลาด / การขาย / ทำเลที่ตั้ง (3) ผู้ประกอบการไม่ใช่มืออาชีพ / การบริหารต้นทุนการก่อสร้าง (4) ขาดข้อมูลความต้องการที่อยู่อาศัย (Demand & Supply) และ (5) ขาดการศึกษาข้อมูลความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility Study) การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกนั้น ในแต่ละโครงการจะประสบปัญหาที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งอาจจะเกิดจากปัจจัยปัญหาพร้อมกันในหลายประเด็นปัญหา จากข้อเท็จจริงในการวิจัย จะเห็นว่าปัจจัยปัญหาที่เกิดขึ้นนั้นสอดคล้องกับแนวความคิดของผู้ทรงคุณวุฒิ รวมทั้งสิ้น 5 ปัจจัยปัญหา และผู้ทรงคุณวุฒิยังให้ความคิดเห็นเพิ่มเติมว่าความล้มเหลวที่เกิดขึ้นนั้น บางโครงการอาจจะประสบเพียงปัญหาเดียวก็สามารถทำให้โครงการล้มเหลวได้ไม่จำเป็นต้องประสบปัญหาพร้อม ๆ กันเหมือนกรณีศึกษา
dc.description.abstractalternative	The objectives of this research are the followings: 1. to study the form and the problem of low income housing development project, and 2. to study the main principles causing the failure of the low income housing development project Qualitative methods are used in this research. Empirical data are gathered through 1. Physical survey of the studied project through financial and marketing field and other concerned documents. 2.depth interview with the entrepreneurs in order to know the problem and all the factors influencing on the failure of the project; including depth interview with many seniors from several professions such as educationalists, finance practitioners and real estate developers, and 3. document analysis by statistical method in order to gain more reasonable results. The findings can be summarized a s the followings: 1.the main cause of the failure of the low income housing development project, case study: Korat housing project (supposed name). was the various and different background of the real estate entrepreneurs: they were not the and property professionals who invested only in this field. Since joining the housing development field was remunerative, a great number of people entered to this business, and the competition began at end. In brief, the failure of this housing development case study project were derived from these four factors: 1.1 Financial and investment problems. Since financial institutes relented or stopped approving the credit, most projects could not be run on, and the entrepreneurs did not have any systematic financial plans. They were le of Financial support. 1.2 Marketing problem and cost set. Lowering the selling cost made the sales figures stop. 1.3 Construction capital cost and legal problem. Though the entrepreneurs could finish some parts of the project, they could not transfer the right of ownership to the buyer. The reason was that the projects were not officially accepted. Only after all the public sere completely constructed, the government sector allowed them to transfer the proprietary right. However, the entrepreneurs did not have enough working capital because they could collect the capital from all the committee and the financial did not allow the credit in order to support; so, most of the project could not be run on. 2. As from the research, the comparison between all problems which hypotheses were settled by the researchers and the opinions of the professionalists showed that the failure of the low income housing development project were derived from these five factors. 1.finance / investment 2.marketing / selling / location 3. non-professional entrepreneurs / cost management of the construction 4.lack of Information in housing need (Dem and t. Supply) and 5. lack of information about the possibility of the project (Feasibility study). Each of the low income housing development project has its own different problem which may occur from various factors. As from the fact upon this research, all the problems are similar to the opinions of the professionalists for 5 items. Also, the professionalists add that only one problem can cause damage to the project, not every items a s in this case study.
dc.language.iso	th
dc.publisher	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
dc.rights	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
dc.subject	ที่อยู่อาศัย
dc.subject	อสังหาริมทรัพย์
dc.subject	ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
dc.subject	การวิเคราะห์จุดคุ้มทุน
dc.subject	การวิเคราะห์การลงทุน
dc.title	ความล้มเหลวของโครงการพัฒนาที่อาศัย ราคาถูก : กรณีศึกษาบ้านโคราช จังหวัดนครราชสีมา
dc.title.alternative	Failure of low income housing development project : case study of Korat project Nakhon Ratchasima province
dc.type	Thesis
dc.degree.name	เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต
dc.degree.level	ปริญญาโท
dc.degree.discipline	เคหการ
dc.degree.grantor	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย