ปัญหาความเป็นบุคคลสิทธิและทรัพยสิทธิในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายไทย

Abstract

สถานะทางกฎหมายของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายไทย หากพิจารณาในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และกฎหมายพิเศษ จะเห็นได้ว่าไม่ได้กำหนดชัดเจนว่าเป็นบุคคลสิทธิหรือทรัพยสิทธิ มีแต่เพียงความเห็นของนักนิติศาสตร์และคำพิพากษาฎีกาเท่านั้นที่เห็นพ้องต้องกันว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งในปัจจุบันกฎหมายพิเศษไทยหลายฉบับได้บัญญัติลักษณะพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาหลายประการ รวมถึงบัญญัติให้ผู้เช่าหรือผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิที่มากกว่าเดิม ซึ่งอาจทำให้เข้าใจว่าสิทธิการเช่ามีลักษณะคล้ายกับเป็น “ทรัพยสิทธิ” อันเป็นการรับรองสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากหลักทั่วไปที่ได้ยึดถือปฏิบัติกันมา ซึ่งหากผู้ใช้กฎหมายไม่สามารถวิเคราะห์เพื่อแบ่งแยกว่าแต่ละสิทธินั้นมีลักษณะเป็นบุคคลสิทธิหรือทรัพยสิทธิ ก็อาจส่งผลให้เกิดการปรับใช้กฎหมายได้อย่างไม่ถูกต้อง รวมถึงยังทำให้ไม่มีความเป็นระบบที่สมบูรณ์อีกด้วย สถานะทางกฎหมายของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายฝรั่งเศสและเยอรมันที่ผู้เขียนได้ศึกษามาแล้วในวิทยานิพนธ์ฉบับนี้ พบว่า ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าให้สิทธิการเช่ามีสถานะทางกฎหมายเป็นบุคคลสิทธิหรือทรัพยสิทธิ โดยอาจกำหนดไว้ในคำอธิบายกฎหมายนั้น ๆ หรือจัดให้อยู่ในประเภทของบุคคลสิทธิหรือทรัพยสิทธิ ซึ่งในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายแพ่งฝรั่งเศสเป็นบุคคลสิทธิ ส่วนตามกฎหมายพิเศษฝรั่งเศสและเยอรมัน รวมถึงกฎหมายแพ่งเยอรมันก็กำหนดว่าเป็นทรัพยสิทธิอย่างชัดเจนอีกด้วยเช่นกัน จากการศึกษาพบว่า การที่กฎหมายพิเศษไทยต่างได้ขยายกรอบสิทธิของผู้เช่าให้มีมากขึ้นกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจนอาจส่งผลให้สิทธิการเช่าหรือสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะใกล้เคียงกับทรัพยสิทธิ จึงเสนอแนะว่าควรมีคำอธิบายสถานะทางกฎหมายของสิทธิดังกล่าวชัดเจน เช่นคำว่า “สถานะบุคคลสิทธิแบบพิเศษที่มีลักษณะใกล้เคียงทรัพยสิทธิ” อันจะส่งผลให้ปรับใช้กฎหมายได้ถูกต้อง เป็นระบบ และลดช่องว่างการตีความปัญหาดังกล่าวอีกด้วย