Abstract:
งานวิจัยนี้ได้มุ่งเน้นที่จะศึกษาค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมและบำรุงรักษางานระบบในพื้นที่ส่วนกลางที่เกิดขึ้น มีวัตถุประสงค์ เพื่อทราบถึง ลักษณะของค่าใช้จ่ายระบบประกอบอาคาร ในเรื่อง ผลรวมสัดส่วน โอกาสและช่วงราคา ในการเกิดของค่าใช้จ่ายแต่ละระบบประกอบอาคาร ในช่วงเวลา 20 ปี โดยใช้แนวทางการศึกษากรณีศึกษา (Case Study Approach) โดยคัดเลือกกลุ่มอาคารชุดพักอาศัยที่เป็นอาคารสูงตั้งแต่ 23 ชั้น ขึ้นไป ตั้งอยู่ในเขต CBD จำนวน 4 แห่ง โดยนำค่าใช้จ่ายในหมวดการซ่อมแซมและบำรุงรักษามาศึกษาตามวัตถุประสงค์
ผลการศึกษา พบว่าโอกาสการเกิดขึ้นของค่าใช้จ่ายระบบประกอบอาคารในหมวดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ระบบลิฟต์ ที่มีโอกาสเกิดขึ้นมากที่สุด 90-100% เริ่มเกิดค่าใช้จ่ายตั้งแต่ปีที่ 1 รองลงมาเป็นระบบหม้อแปลงไฟฟ้า และระบบไฟฟ้ากำลัง 60-75% เริ่มเกิดค่าใช้จ่ายตั้งแต่ปีที่ 3 โอกาสการเกิดค่าใช้จ่ายในหมวดค่าซ่อมแซม ของระบบไฟฟ้าสำรอง ที่มีโอกาสเกิดขึ้นมากที่สุด 50-65 % เริ่มตั้งแต่ช่วงปีที่ 1 รองลงมาเป็น ระบบดับเพลิง มีโอกาสเกิดขึ้น 45-60 % เริ่มมีค่าใช้จ่ายในช่วงปีที่ 3 น้อยที่สุด 5 % เป็นระบบหม้อแปลงไฟฟ้า เกิดขึ้น ในช่วงปีที่ 16 พบโอกาสการเกิดค่าใช้จ่ายในจ่ายในหมวดการเปลี่ยนทดแทน ของระบบลิฟต์ ที่มีโอกาสเกิดขึ้นมากที่สุด 35-55 % เริ่มตั้งแต่ช่วงปีที่ 6 รองลงมาเป็น ปั๊มน้ำเสีย มีโอกาสเกิดขึ้น 10-15 % เริ่มมีค่าใช้จ่ายในช่วงปีที่ 5 น้อยสุด 5 % เป็น การเปลี่ยนทดแทนระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ ระบบโทรศัพท์ ระบบควบคุมการเข้า-ออก ระบบดับเพลิง
จากงานวิจัยทำให้ทราบว่า ควรจัดเตรียมงบประมาณเพื่อรองรับค่าใช้จ่ายระบบประกอบอาคาร ในหมวดค่าใช้จ่ายการเปลี่ยนทดแทน .ในรายการที่สำคัญ ช่วง 20 ปี ได้แก่ ระบบลิฟต์ รายการการเปลี่ยนสลิงลิฟต์ที่เกิดขึ้น 2 รอบ ในช่วงปีที่ 6-8 และปีที่ 14-16 มีราคาค่าใช้จ่ายเริ่มตั้งแต่ 200,000-1,600,000 บาท และระบบที่เกิดค่าใช้จ่าย 1 รอบ ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ รายการเปลี่ยนทดแทนระบบ ช่วงปีที่ 8-10 มีราคาค่าใช้จ่าย 220,000-990,000 บาท ระบบกล้องวงจรปิด รายการเปลี่ยนทดแทนระบบ ช่วงปีที่ 9-10 มีราคาค่าใช้จ่าย 230,000-350,000 บาท ระบบไฟฟ้ากำลัง รายการเปลี่ยนทดแทนเบรกเกอร์ขนาดใหญ่ (Air Circuit Breaker) ในช่วงปีที่ 12-14 มีราคาค่าใช้จ่าย 280,000-380,000 บาท และระบบประปา รายการเปลี่ยนท่อน้ำดีเมนหลัก มีราคาค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 1,200,000-4,400,000 บาท
หากผู้บริหารจัดการหรือผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องมีความรู้ความเข้าใจและสามารถประมาณการรายจ่ายในเรื่องของค่าจ่ายในงานระบบอาคารชุดพักอาศัยที่จะเกิดขึ้นในปัจจุบันและในอนาคตได้อย่างถูกต้องไม่สะดุดหรือติดขัด จะเป็นประโยชน์อย่างมากในการเตรียมความพร้อมในด้านเงินทุนสำรอง รวมถึงการสร้างความเข้าใจและความชัดเจนให้แก่เจ้าของร่วมได้รับทราบ ก็จะเกิดความร่วมมือในการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ส่งผลไปสู่ความสำเร็จในการจัดการบริหารและดูแลทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นต่อไป
