รูปแบบการบริหารจัดการอาคารชุดของโครงการบ้านเอื้ออาทร ในเขตกรุงเทพมหานคร

Abstract

โครงการบ้านเอื้ออาทรในรูปแบบอาคารชุดเป็นหนึ่งในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ ซึ่งการเคหะแห่งชาติก่อตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองและยกระดับคุณภาพชีวิต งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษารูปแบบการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ศึกษาความพอพึงใจของผู้อยู่อาศัย และวิเคราะห์เปรียบเทียบความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยในแต่ละรูปแบบ โดยมีขอบเขตการศึกษา คือ ศึกษาโครงการบ้านเอื้ออาทรอาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานคร จำนวน 8 นิติบุคคล 4 โครงการ โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์ผู้จัดการนิติบุคคล การศึกษารายงานประจำปี และแบบสอบถามจำนวน 400 ชุด แบ่งเป็นนิติบุคคลละ 50 ชุด

ผลการศึกษาพบว่า ปัจจุบันมีรูปแบบการบริหารจัดการอยู่ 2 รูปแบบ ได้แก่ การบริหารโดยเจ้าของร่วมและการบริหารโดยบริษัท และมีโครงสร้างการบริหารจัดการทั้งหมด 3 รูปแบบ คือ รูปแบบที่ 1 ที่ไม่มีผู้ช่วยผู้จัดการนิติบุคคล ผู้จัดการนิติบุคคลจะควบคุมดูแลฝ่ายปฏิบัติงานเอง รูปแบบที่ 2 มีผู้จัดการนิติบุคคลและผู้ช่วยผู้จัดการนิติบุคคลควบคุมดูแลฝ่ายปฏิบัติงานร่วมกัน และรูปแบบที่ 3 มีผู้ช่วยผู้จัดการนิติบุคคลควบคุมดูแลฝ่ายปฏิบัติงาน ผู้จัดการนิติบุคคลจะดูแลเพียงการวางนโยบายการบริหารเท่านั้น ด้านการจัดจ้างฝ่ายปฏิบัติงาน พบว่า มีรูปแบบการจัดจ้างฝ่ายปฏิบัติการ 3 รูปแบบ ได้แก่ รูปแบบการจัดจ้างบริษัท จัดจ้างผู้อยู่อาศัยในนามบริษัท และจัดจ้างผู้อยู่อาศัย ด้านการวางแผนนโยบาย พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมส่วนใหญ่เน้นการบริหารทางด้านกายภาพ ซึ่งรูปแบบการบริหารโดยบริษัทจะมีนโยบายที่ครอบคลุมมากกว่า ด้านการวางแผนดูแลชุมชน พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมส่วนใหญ่จะมีการวางแผนการงานเป็นรายปีแต่ไม่ระบุเดือนในการทำงาน ต่างจากรูปแบบการบริหารโดยบริษัทที่มีแผนการทำงานเป็นรายปีและระบุเดือนในการทำงาน ซึ่งการบริหารมีเพียงการบริหารตามนโยบาย ไม่มีคู่มือการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ด้านการบริหารจัดการด้านการเงิน พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมมีรายรับน้อยกว่ารายจ่าย (ขาดทุน) แต่รูปแบบการบริหารโดยบริษัทมีรายรับมากกว่ารายจ่าย (กำไร) และในด้านการจัดเก็บค่าส่วนกลาง พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมมีหนี้ค้างชำระต่อเดือนเฉลี่ยร้อยละ 20-40 แต่รูปแบบการบริหารโดยบริษัทมีหนี้ค้างชำระต่อเดือนเฉลี่ยร้อยละ 2-5 ด้านการพัฒนาคุณภาพชีวิตของสมาชิกชุมชน พบว่า ทั้ง 2 รูปแบบไม่แตกต่างกันมากนักเพราะทั้ง 2 รูปแบบต่างมีการพัฒนาคุณชีวิตของสมาชิกชุมชนไม่ครบทุกด้าน ด้านความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยในการบริหารทั้ง 2 รูปแบบ ซึ่งแยกการบริหารเป็น 6 ด้าน ได้แก่ ด้านการบริหาร ด้านกายภาพ ด้านความสะอาด ด้านความปลอดภัย ด้านสาธารณูปโภค และด้านการดูแลทรัพย์สิน ระหว่างรูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมและรูปแบบการบริหารโดยบริษัท พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมมีระดับความพึงพอใจปานกลางค่อนข้างต่ำ ต่างกับรูปแบบการบริหารโดยบริษัทมีระดับความพึงพอใจปานกลางค่อนข้างสูง เมื่อแยกรูปแบบการบริหาร พบว่า ด้านที่ระดับความพึงพอใจแตกต่างกัน คือ ด้านกายภาพและสิ่งแวดล้อม ด้านรักษาความปลอดภัย และด้านสาธารณูปโภค และวิเคราะห์เปรียบเทียบความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยในการบริหารทั้ง 6 ด้าน โดยใช้วิธีการทางสถิติการทดสอบที (t-test) พบว่า ทุกด้านแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ยกเว้นด้านสาธารณูปโภคที่แตกต่างกันอย่างไม่มีนัยสำคัญ นอกจากนี้ผู้วิจัยได้ศึกษาด้านการมีส่วนร่วมในการเลือกรูปแบบการบริหารของผู้อยู่อาศัยโดยภาพรวมทั้ง 2 รูปแบบ พบว่า ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่เคยเลือกรูปแบบการบริหาร ด้านข้อดีของทั้ง 2 รูปแบบที่เหมือนกัน คือ การประชาสัมพันธ์ข่าวสารสม่ำเสมอ ข้อเสียของทั้ง 2 รูปแบบที่เหมือนกัน คือ การแก้ไขเรื่องร้องเรียนช้า ด้านปัญหาที่ผู้อยู่อาศัยพบเจอในโครงการของทั้ง 2 รูปแบบที่เหมือนกัน คือ ปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอ และมีความคาดหวังต่อการบริหารงานที่เหมือนกันทั้ง 3 ข้อ คือ การจัดระเบียบที่จอดรถ การแก้ปัญหาเรื่องร้องเรียนให้รวดเร็ว และการแก้ไขปัญหาและใส่ใจความเป็นอยู่

จากผลการศึกษาครั้งนี้ พบว่า การบริหารจัดการอาคารชุดมีหลายรูปแบบ ซึ่งการนำรูปแบบการบริหารมาบริหารในแต่ละโครงการนั้นจะต้องขึ้นอยู่กับความเหมาะสม เพราะการบริหารแต่ละรูปแบบล้วนมีปัญหาที่ทั้งเหมือนและแตกต่างกันออกไป และในด้านความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัย พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมนั้นมีค่าความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยน้อยกว่ารูปแบบการบริหารโดยบริษัท ซึ่งผู้จัดการนิติบุคคลและผู้ช่วยผู้จัดการนิติบุคคลในรูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมสามารถพัฒนาความสามารถในการบริหารได้ โดยการเข้าอบรมการบริหารงานอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นการอบรมของบริษัทเอกชนหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการศึกษาดูงานจากโครงการที่ประสบความสำเร็จ เพื่อเพิ่มความรู้ความสามารถในการบริหาร ความเป็นมืออาชีพและนำองค์ความรู้มาพัฒนาโครงการได้