โอกาสและข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ตามหลักมาตรการ PUD (Planned Unit Development): กรณีศึกษาโครงการถนนกรุงเทพกรีฑา-ตัดใหม่

Abstract

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มีความสำคัญต่อการพัฒนาเมือง สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานครได้กำหนดมาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือมาตรการ PUD (Planned Unit Development) ภายใต้ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อเป็นเครื่องมือในพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ทั้งผู้ประกอบการ ประชาชน และสาธารณะ งานวิจัยฉบับนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาโอกาสและข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ตามหลักมาตรการ PUD (Planned Unit Development) โดยคัดเลือกโครงการถนนกรุงเทพกรีฑา-ตัดใหม่ ของ บจม.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค บนที่ดินขนาด 300 ไร่ เป็นกรณีศึกษา โดยใช้วิธีการศึกษาเอกสาร การออกแบบโครงการจำลอง และการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ผู้เชี่ยวชาญ และนักวิชาการ

ปัจจุบันโครงการเดิม (โครงการถนนกรุงเทพกรีฑา-ตัดใหม่) เป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ประกอบด้วย 5 โครงการย่อย ใน 6 แปลงที่ดิน ตั้งอยู่บนที่ดินที่ผังเมืองรวมกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เมื่อนำโครงการเดิมนี้ มาออกแบบเป็นโครงการที่นำใช้ มาตรการ PUD สามารถปรับย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินสูงสุดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) โดยที่ค่าอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ในพื้นที่โครงการไม่เปลี่ยนแปลง เกิดเป็นรูปแบบโครงการที่ผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัยกับกิจกรรมอื่นๆ จากการศึกษาด้านการตลาดของโครงการ เมื่อนำใช้มาตรการ PUD จึงพบความเป็นไปได้ขององค์ประกอบ 4 ประเภท ได้แก่ (1) โครงการเวลเนสเซ็นเตอร์และสปอร์ต คลับ (2) โรงแรม (3) โรงเรียนนานาชาติ และ(4) ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ มอลล์ เมื่อนำ 4 องค์ประกอบดังกล่าว มาทำการศึกษาด้านกฎหมาย จึงพบว่ากฎหมายเอื้ออำนวยให้สามารถดำเนินการได้ จากการออกแบบวางผังทางกายภาพโครงการ เมื่อนำใช้มาตรการ PUD เกิดเป็นอัตราการใช้ประโยชน์ที่ดินดังนี้ (1) ที่อยู่อาศัย ร้อยละ 68 (2) โรงเรียนนานาชาติ ร้อยละ 13 (3) โรงแรม ร้อยละ 5 (4) โครงการเวลเนสเซ็นเตอร์และสปอร์ต คลับ ร้อยละ 5 และ(5) ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ มอลล์ ร้อยละ 4

ผลการศึกษาโครงการ เมื่อนำใช้มาตรการ PUD พบโอกาสด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินคือ การปรับข้อกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินทางผังเมืองรวม ทั้งประเภทอาคารและความหนาแน่น เกิดเป็นรูปแบบโครงการมีความหลากหลายทางธุรกิจ และมีโอกาสด้านผลตอบแทนรวมโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น โดยข้อจำกัดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินคือ พื้นที่ย่อยบางแปลงจะถูกโอนสิทธิ์การพัฒนา ทำให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินต่ำกว่าข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเดิม ไม่สามารถปรับเปลี่ยนประเภทอาคารและความหนาแน่นได้ในอนาคต และมีข้อจำกัดด้านการใช้เงินลงทุนที่เพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งระยะเวลาดำเนินการที่ยาวนานขึ้น ส่งผลต่อการบริหารจัดการความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เมื่อนำผลการศึกษาไปสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญพบว่ามีโอกาสดำเนินการนำใช้ มาตรการ PUD ทั้งในแง่ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน การลงทุนและผลตอบแทน แต่ด้านผู้ประกอบแม้เห็นว่าควรดำเนินการ แต่ยังจะไม่ดำเนินการนำใช้ เนื่องจากข้อจำกัดทางกฎหมาย ที่มาตรการ PUD ยังอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาและยังไม่ถูกประกาศใช้ รวมทั้งความไม่มั่นใจในมาตรการ และยังขาดความเข้าใจอย่างชัดแจ้ง

จากข้อจำกัดดังกล่าวจึงนำมาสู่ข้อเสนอแนะแก่ภาครัฐ ในการจัดประชุมเชิงปฎิบัติการร่วมกัน โดยเชิญผู้ประกอบการมาศึกษาหาโอกาสและข้อจำกัดร่วมกันในรอบด้าน และผลักดันให้เกิดโครงการนำร่อง เพื่อสร้างความรู้ ลำดับขั้นตอนการดำเนินการ ข้อบังคับ ตลอดจนผลดำเนินมาตรการที่จะเกิดขึ้นกับพื้นที่โครงการให้ผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่ายเข้าใจอย่างชัดแจ้ง สร้างความมั่นใจให้แก่ภาคเอกชนต่อไป