Abstract:
ปรากฏการณ์ห้องชุดขนาดเล็กเกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลกรวมทั้งกรุงเทพมหานครที่มีประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นในพื้นที่อันจำกัด ทำให้เกิดห้องชุดขนาดเล็กในอาคารชุดขึ้น และปัจจุบันมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มจำนวนสูงขึ้นในอนาคต งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะศึกษาปรากฏการณ์รวมถึงปัจจัยที่ส่งผล และสัมพันธ์ต่อห้องชุดขนาดเล็กเกิดขึ้นในอาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564 ด้วยวิธีการทบทวนวรรณกรรม การสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยการวิเคราะห์ทั้งเชิงปริมาณด้วยวิธีการทางสถิติ และเชิงคุณภาพ
ผลการศึกษาพบปรากฏการณ์อาคารชุดตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลระหว่างปี พ.ศ.2552-2564 ที่มีห้องชุดขนาดเล็กจำนวนหน่วยรวมทั้งสิ้น 14,576 หน่วย โดยสามารถแบ่งช่วงปรากฏการณ์ออกเป็น 4 ช่วง ได้แก่ ช่วงที่ 1 ช่วงเริ่มต้น (พ.ศ.2552-2555) จำนวนรวม 302 หน่วย ช่วงที่ 2 ช่วงเพิ่มขึ้นกระทันหัน (พ.ศ.2556-2557) จำนวนรวม 3,221 หน่วย ช่วงที่ 3 ช่วงปรับตัวลดลงและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (พ.ศ.2558-2560) จำนวนรวม 9,424 หน่วย และช่วงที่ 4 ช่วงชะลอตัว (พ.ศ.2561-2564) จำนวนรวม 1,629 หน่วย โดยมีอัตราการเติบโตของจำนวนหน่วยเฉลี่ยที่ร้อยละ 34 ต่อปี สัดส่วนปริมาณของห้องชุดขนาดเล็กต่อห้องชุดทั้งหมดในโครงการเฉลี่ยคิดเป็นร้อยละ 30 และมีอัตราการเติบโตของสัดส่วนเฉลี่ยที่ร้อยละ 10 ต่อปี ที่ตั้งของโครงการที่มีห้องชุดขนาดเล็กมีการกระจายตัวออกไปรอบชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าออกไป ด้านรูปแบบของห้องชุดขนาดเล็กมีขนาดเฉลี่ยอยู่ที่ 22.0-22.5 ตารางเมตร พบว่าจำแนกได้ 2 รูปแบบใหญ่ๆ ได้แก่ ห้องหน้ากว้าง และห้องหน้าแคบ และพบว่าห้องหน้าแคบเริ่มเป็นที่นิยมในการพัฒนาโครงการมากขึ้นในปัจจุบัน ขนาดห้องมีแนวโน้มปรับลดลงเรื่อยๆโดยในช่วงชะลอตัวเหลือขนาดเฉลี่ยที่ 21.58 ตารางเมตรเท่านั้น ผลการศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการเกิดขึ้นของห้องชุดขนาดเล็กพบปัจจัย 3 อันดับแรกที่ส่งผล และสัมพันธ์ต่อปรากฏการณ์การเกิดขึ้นของห้องชุดขนาดเล็กในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ได้แก่ ปัจจัยขนาดที่ดิน ปัจจัยราคาขายเริ่มต้น และปัจจัยดัชนีราคาที่ดินเปล่า
จากการศึกษาที่พบว่าแนวโน้มขนาดห้องชุดจะเล็กลงอีกในอนาคต จึงเสนอแนะให้ทั้งภาคเอกชน และหน่วยงานภาครัฐตระหนักในเรื่องนี้ และมุ่งหาแนวทางในการที่จะพัฒนาอาคารชุดขนาดเล็กให้ตอบสนองคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย โดยมีมาตรการต่างๆ เช่น การเพิ่ม และให้ความสำคัญต่อพื้นที่ส่วนกลางในโครงการ และพื้นที่ส่วนกลางในพื้นที่สาธารณะ รวมทั้งควรมีมาตรการการลดอัตรการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินซึ่งส่งผลถึงราคาขายของอาคารชุด
