Abstract:
งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน โดยแบ่งออกเป็น 4 ยุค เพื่อวิเคราะห์ถึงสาเหตุและความสอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยโดยวิธีการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ, ผู้เชี่ยวชาญ และแจกแบบสอบถามผ่านกลุ่มตัวอย่างที่เป็นผู้อยู่อาศัยภายในอาคารชุดทั้ง 12 โครงการกรณีศึกษา ของ 3 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวแทนของระดับราคาขายสูง ปานกลางและปานกลางถึงล่าง จำนวน 304 ตัวอย่าง
ผลการศึกษาพบว่า 1) ปัจจัยที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ คือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาโครงการมีห้องชุดที่ขนาดเล็กลงจากอดีตและทำให้พื้นที่ส่วนกลางมีความสำคัญมากขึ้น นำมาสู่ 2) ปัจจัยทางด้านคู่แข่ง ส่งผลให้การพัฒนาโครงการต้องศึกษาคู่แข่งถึงรายละเอียดพื้นที่ส่วนกลางเพื่อนำมาพัฒนาและเป็นกลยุทธ์การส่งเสริมการขาย ซึ่งสัมพันธ์กับปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ กล่าวคือ เศรษฐกิจดีทำให้เกิดการแข่งขัน ประเภทพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มขึ้น 3) ลักษณะการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง พบว่าพื้นที่ที่มีการใช้งานสามารถแบ่งเป็น 3 กลุ่ม โดยเรียงลำดับความถี่การใช้งานมากไปน้อย ได้แก่ พื้นที่ส่วนกลางเพื่อด้านการบริการ, พื้นที่ส่วนกลางด้านกิจกรรม และพื้นที่ส่วนกลางด้านการพักผ่อนและทำงาน ตามลำดับ 4) ทัศนคติของผู้อยู่อาศัยต่อพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นต้องมีในโครงการ 3 อันดับแรก คือ ร้านค้าสะดวกซื้อ, ห้องออกกำลังกาย และสระว่ายน้ำ ส่วนด้านพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ควรจะมีเพื่อสอดคล้องกับพฤติกรรม 3 อันดับแรก คือ จุดรับอาหารบริการสั่งซื้อ, พื้นที่ทำงานรวม และตู้ล็อคเกอร์รับฝากของ 24 ชั่วโมง ตามลำดับ
จากการศึกษาจึงได้ข้อเสนอแนะแนวทางการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุด สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม คือ 1) ด้านกายภาพของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก ควรใช้การออกแบบและตกแต่งที่มีความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้ เพื่อรองรับการปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้สอดคล้องตามพฤติกรรมผู้อยู่อาศัยในอนาคต เช่น อุปกรณ์เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว การประหยัดพลังงาน และการออกแบบให้อากาศถ่ายเท ได้รับแสงสว่างจากธรรมชาติที่เพียงพอเหมาะสม 2) ด้านการบริหารจัดการของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก ควรคำนึงถึงค่าส่วนกลางในระยะยาวสำหรับการปรับปรุงดูแลรักษาอาคารชุดในอนาคตที่จะเสื่อมสภาพลง เช่น งานระบบภายในอาคารและภายนอกอาคาร งานระบบสระว่ายน้ำ และงานปรับปรุงภายนอกอาคาร เป็นต้น
