ปัจจัยทำเลที่ตั้งของแปลงขายภายในโครงการที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคา โครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ราคาขายไม่เกิน 4 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

สุพัชฌาย์ ศรีสมบูรณ์

dc.contributor.advisor	พัศพันธน์ ชาญวสุนันท์
dc.contributor.author	สุพัชฌาย์ ศรีสมบูรณ์
dc.contributor.other	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
dc.date.accessioned	2020-11-11T12:58:38Z
dc.date.available	2020-11-11T12:58:38Z
dc.date.issued	2562
dc.identifier.uri	http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/69914
dc.description	วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2562
dc.description.abstract	จากแนวโน้มการพัฒนาโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยข้อมูลในปีพ.ศ. 2561 มีการขออนุญาตโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์มากถึง 55,812 แปลง เพิ่มขึ้นจากปีก่อนร้อยละ 16.72 หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 56 จากโครงการจัดสรรประเภทที่อยู่อาศัยทั้งหมด 99,311 แปลง ทำให้เกิดการแข่งขันของผู้ประกอบการเพิ่มมากขึ้น และเมื่อศึกษางานวิจัยถึงปัจจัยที่ผู้บริโภคเลือกซื้อที่อยู่อาศัย พบว่าปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคส่วนใหญ่ คือ ราคา ประกอบกับการสังเกตุถึงราคาขายของโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์พบว่ามีราคาขายที่แตกต่างกันทั้งที่ขนาดแปลงใกล้เคียงกันและแบบบ้านเหมือนกัน การศึกษาครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาถึงปัจจัยด้านตำแหน่งที่ตั้งของแปลงขายภายในโครงการที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาทั้งในด้านบวกและด้านลบ โดยมีขั้นตอนการศึกษา คือ 1) ศึกษารวบรวมข้อมูล 2) สัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ 3) กำหนดตัวแปร 4) กำหนดกลุ่มตัวอย่าง 5) วิเคราะห์ข้อมูลและสรุปผลการศึกษา โดยกลุ่มตัวอย่างที่นำมาศึกษาในครั้งนี้เป็นโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ราคาขายไม่เกิน 4 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลทั้งหมด 15 โครงการ จำนวน 4,541 แปลง จากผู้ประกอบการจำนวน 3 ราย โดยทำการศึกษา 5 กลุ่มปัจจัย 27 ตัวแปร ประกอบด้วยปัจจัยด้านตำแหน่งที่ตั้ง 2 ตัวแปร ปัจจัยด้านลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริม 10 ตัวแปร ปัจจัยด้านทิศ 4 ตัวแปร ปัจจัยด้านถนนด้านหน้าแปลง 4 ตัวแปร และปัจจัยด้านวิวทิวทัศน์ 7 ตัวแปร แล้วนำตัวแปรมาวิเคราะห์ด้วยวิธีวิสมการการถดถอย (Regression Analysis) เพื่อหาความมีนัยสำคัญต่าง ๆ ของตัวแปร จากการศึกษาพบว่า ตัวแปรที่มีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับความเชื่อมั่น 95% และส่งผลให้ราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยราคาขายของกลุ่มตัวอย่าง 5 ลำดับแรก ได้แก่ ตัวแปรลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริมติดกับช่องกลับรถ ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.900 ตัวแปรตำแหน่งแปลงกลาง ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.794 ตัวแปรลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริมติดกับสวนหย่อม ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.484 ตัวแปรวิวทิวทัศน์ตรงข้ามแปลงเป็นสวนสาธารณะ ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.283 และตัวแปรวิวทิวทัศน์ตรงข้ามแปลงเป็นสโมสรสระว่ายน้ำ ส่งผลต่อราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.190 ส่วนตัวแปรที่มีอิทธิพลส่งผลให้ราคาลดลงมี 2 ตัวแปร ได้แก่ ตัวแปรวิวทิวทัศน์ตรงข้ามแปลงเป็นที่พักขยะ ส่งผลต่อราคาลดลงร้อยละ 17.957 และตัวแปรลักษณะกายภาพด้านข้างของแปลงริมติดกับหลังบ้านอื่น ส่งผลต่อราคาลดลงร้อยละ 6.841 ซึ่งผู้เชี่ยวชาญมีความเห็นสอดคล้องกับตัวแปรที่ส่งผลในด้านบวกและลบต่อราคา แต่มีความเห็นแตกต่างในเรื่องของการจัดลำดับค่าของตัวแปรบางตัวแปร
dc.description.abstractalternative	The number of new townhouse constructed in 2018 was 55,812 units, which was 56 percent of total annual residential construction of 99,311 units. This data shows an increasing trend in the development of townhouses in Thailand. As a result, competition in this section of the real estate market increased. According to previous research, price is the most crucial factor that affects the residence buying decision. Some projects offer identical plot size and house designs with different selling prices, indicating that the location of the plot within the project is a prime consideration for sellers and buyers. Thus, this research aims to study the factors of sale plot location within project towards sale price. This research followed a number of steps 1) Data collection 2) Interview with experts 3) Definition of variables 4) Definition of sample groups 5) Data analysis and summary of study results. The samples in this research comprised 4,541 sale plots in 15townhouse projects by 3 companies. All projects are in Bangkok, Thailand and surrounding vicinities. The study identified 27 factors in 5 groups, which are 2 location factors, 10 edge plot factors related to physical condition, 4 direction factors, 4 access road factors, and 7 sight factors. The factors relied on 27 variables; the variables were analyzed using the Regression Analysis method to find the plots sale price significance of each variable. The results show that the top five factors that increase the compared to the average sale price of the sample which are 1) plot location that is next to a u-turn slot (+8.900%), 2) plot location that is between two plots (+7.794%), 3) plot location that is next to the park (+7.484%), 4) plot location with park scenery in sight (+6.283%), and plot location with clubhouse scenery in sight (+4.190%). On the other hand, there are two factors that reduce the sale price. Plot locations that are near the waste deposit area average a 17.957% decrease in price, and plot locations in which the edge connects to the back of another house see the price decrease by 6.841%. These findings are consistent with the information gathered during interviews with pricing experts about the factors and variables that have a positive and negative effect on the price, although there are differing opinions regarding the ordering of values of some variables.
dc.language.iso	th
dc.publisher	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
dc.relation.uri	http://doi.org/10.58837/CHULA.THE.2019.699
dc.rights	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
dc.title	ปัจจัยทำเลที่ตั้งของแปลงขายภายในโครงการที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคา โครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ราคาขายไม่เกิน 4 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
dc.title.alternative	Factors of sale plot location within project towards sale price of less than 4 million baht townhouse in Bangkok and vicinity
dc.type	Thesis
dc.degree.name	เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต
dc.degree.level	ปริญญาโท
dc.degree.discipline	การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์
dc.degree.grantor	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
dc.identifier.DOI	10.58837/CHULA.THE.2019.699