ปัญหากฎหมายเกี่ยวเนื่องกับ "สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์"

Abstract

ปัจจุบันประชากรมีจำนวนเพิ่มขึ้น ความต้องการที่ดินเพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจหรือที่อยู่อาศัยก็มีมากขึ้นเช่นเดียวกัน แต่จำนวนที่ดินมีอยู่จำกัด เมื่อบ้านเมืองมีความเจริญทั้งทางด้านอุตสาหกรรมและพณิชยกรรม โอกาสที่ประชาชนจะเป็นเจ้าของที่ดินย่อมลดน้อยลง เพราะที่ดินมีราคาสูงขึ้น จึงได้มีการเช่าที่ดินกันแทนการซื้อขาย ขณะนี้การทำสัญญาเช่าที่ดินมีความสลับ ซับซ้อนมากขึ้น แทนที่จะเป็นการทำสัญญาเช่าที่ดินตามบทบัญญัติของสัญญาเช่า คู่กรณีกลับมีการตกลงทำสัญญาเช่ากันนอกเหนือจากบทบัญญัติของกฎหมาย เช่น ผู้เช่าตกลงให้ผลประโยชน์แก่ผู้ให้เช่านอกเหนือจากค่าเช่า ข้อตกลงดังกล่าว ก่อให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ตามมา อาทิ 1. ปัญหาเกี่ยวกับขอบเขตหรือปริมณฑลของข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ 2. ปัญหาเกี่ยวกับเงินกินเปล่า 3. ปัญหาเกี่ยวกับการตีความบอกเลิกสัญญาในกรณีที่ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญา 4. ปัญหาเกี่ยวกับการโอนทรัพย์ที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก จากงานวิจัยนี้ทำให้ทราบว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นจนทำให้เกิดสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ เนื่องมาจากสาเหตุ 2 ประการคือ 1.ปัญหาของการไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 ผู้เช่าจึงไม่ได้รับความคุ้มครองในกรณีที่ผู้ให้เช่าโอนทรัพย์ที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก 2.ปัญหาเรื่องค่าเช่า เนื่องจากส่วนมากผู้เช่าจะให้ค่าเช่าเป็นเงิน เมื่อผู้เช่าตกลงให้ผลประโยชน์อย่างอื่นตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือจากเงิน ทำให้เกิดปัญหาที่จะต้องพิจารณาว่า ผลประโยชน์ที่ให้นั้นเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษหรือไม่ กรณีนี้ศาลตีความเฉพาะทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นจากทรัพย์สินที่เช่าเท่านั้น จึงจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ การที่ศาลตีความเช่นนี้ทำให้เกิดปัญหา เพราะบางครั้งผลประโยชน์ที่ผู้เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าไม่ได้ทำให้ทรัพย์สินที่เช่าเพิ่มขึ้น จึงไม่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ เมื่อไม่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษจึงเป็นสัญญาเช่า การทำสัญญาเช่าหากไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติของกฎหมาย ลักษณะเช่าทรัพย์ ผู้เช่าย่อมเป็นฝ่ายเสียเปรียบ ดังนั้นวิทยานิพนธ์ฉบับนี้ จึงขอเสนอแนะทางวิธีการแก้ปัญหาเกี่ยวกับสัญญาเช่า ต่างตอบแทนพิเศษ โดยแยกออกเป็น 2 กรณีดังนี้ 1. ถ้าสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษมีความเหมาะสม มีแนวทางแก้ไขปัญหาดังนี้ 1.1 ให้คงสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษไว้ตามเดิม โดยนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5 มาแก้ปัญหาในกรณีที่ผู้ให้เช่า หรือผู้รับโอนไม่สุจริต แต่ถ้าผู้รับโอนสุจริตสามารถนำมาตรา 538 มาใช้บังคับได้ 1.2 ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ การแก้ปัญหาข้อนี้ ให้นำมาตรา 569 วรรค 2 ของสัญญาเช่ามาใช้กับสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษด้วย โดยให้ผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าตามสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ (สุจริตหรือไม่ตาม) ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ 2. ถ้าไม่นำสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษมาใช้ วิธีการแก้ปัญหาตามข้อนี้คือ ให้นำสัญญาเช่าตามมาตรา 537 หรือสัญญาต่างตอบแทนตามมาตรา 369 มาใช้โดยตรง โดยไม่ต้องนำสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษมาใช้ โดยการขยายคำว่าค่าเช่าให้มีความหมายกว้างขึ้น ให้รวมถึงทรัพย์สินที่ผู้เช่าตกลงให้แก่ผู้ให้เช่าแทนเงินค่าเช่าด้วย และให้นำมาตรา 538 มาใช้บังคับโดยตรง