การวางผังอาคารและลักษณะพื้นที่ว่างระหว่างอาคารในโครงการอาคารชุดพักอาศัยแนวราบในเขต กรุงเทพมหานคร

Abstract

การวางผังอาคารนับเป็นส่วนหนึ่งที่สำคัญที่ทำให้สภาพแวดล้อมพื้นที่ว่างระหว่างอาคารที่ถูกสร้างขึ้นนั้นมีความแตกต่างกันออกไป ซึ่งการวางผังที่ดีนี้จะส่งผลให้ 1) เกิดพื้นที่ภายในน่าอยู่ด้วยการวางตัวอาคารโอบล้อมพื้นทีส่วนกลาง เพิ่มความสงบให้กับพื้นที่ภายในโครงการ 2) นำไปสู่การจัดสรรพื้นที่ Facility ของโครงการ จากการสำรวจเบื้องต้นพบว่า พื้นที่ดังกล่าวจะถูกออกแบบเป็นฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย และมักถูกพบเป็นพื้นที่นันทนาการของโครงการ ซึ่งทำให้เกิดการใช้งานของผู้อยู่อาศัย 3)สามารถบรรลุ ตอบโจทย์การลงทุน เนื่องการวางผังอาคารจะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดและกฎหมายต่างๆ ซึ่งความแตกต่างของการวางผังและสร้างสรรค์พื้นที่ว่างในโครงการนี้ ไม่เพียงแต่เป็นจุดขายของโครงการเท่านั้นแต่พื้นที่ดังกล่าวยังช่วยส่งเสริมสภาพแวดล้อมที่ดีให้กับโครงการ สามารถตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคได้อีกด้วย งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาและจำแนกประเภทการวางผังโครงการ และพื้นที่ว่างระหว่างอาคารที่เกิดจากการวางผังในโครงการอาคารชุดพักอาศัยแนวราบ ในเขตกรุงเทพมหานครจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลประกอบการสูงสุดในปี พ.ศ. 2560 จำนวน 10 บริษัท โดยรวบรวมข้อมูลจากเว็บไซต์และหน่วยงานต่างๆ เพื่อวิเคราะห์ปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับการวางผังและพื้นที่ว่างระหว่างอาคารที่เกิดจากการวางผัง จากรูปแบบผังอาคารที่ต่างกัน ผลการศึกษาพบว่าการวางผังโครงการอาคารชุดพักอาศัยแนวราบที่พบมี 3 รูปแบบหลักและ 1 รูปแบบผสม คือรูปแบบ A วางอาคารแบบสวนกลาง เกิดพื้นที่ว่างที่มีการปิดล้อม 3 ด้านขึ้นไป รูปแบบ B วางอาคารตามแนวถนน 2 ฝั่ง เกิดพื้นที่ว่าง มีด้านปิดล้อม 2 ด้าน รูปแบบ C วางอาคารตามแนวถนน เกิดพื้นที่ว่างเฉพาะด้านสกัดของอาคาร ไม่เกิดการปิดล้อม รูปแบบ D วางอาคารแบบผสม 2 รูปแบบขึ้นไป หรือตามรูปร่างที่ดิน 1) จากโครงการกลุ่มตัวอย่างพบ ผังรูปแบบ A มากที่สุด รองลงมาคือรูปแบบ D C และ B ตามลำดับ โดยผังรูปแบบ C และ D จะพบในโครงการที่มีขนาดใหญ่กว่ารูปแบบ A และ B 2) ผังรูปแบบ A เป็นรูปแบบผังที่มีระดับราคาขายสูงที่สุดใน 4 รูปแบบ และผังในรูปแบบ C เป็นรูปแบบผังที่มีระดับราคาขายต่ำที่สุด 3) ผังรูปแบบ A และ B มีลักษณะและพื้นที่ว่างระหว่างอาคารที่เกิดจากการวางอาคารใกล้เคียงกัน แต่ผังรูปแบบ A ถูกออกแบบพื้นที่ให้เป็นพื้นที่ใช้งานประเภทนันทนาการเพื่อทำกิจกรรมทางเลือกมากกว่า ผังรูปแบบ B จะพบการใช้งานเป็นพื้นที่เพื่อกิจกรรมจำเป็น ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่จอดรถหรือเส้นทางสัญจรซึ่งเป็นพื้นที่ตามกฎหมายเป็นส่วนใหญ่ 4) รูปร่างของที่ดินปัจจัยที่เบื้องต้นที่สำคัญและเป็นตัวกำหนดรูปแบบของผังอาคาร รวมถึงที่พื้นที่ว่างระหว่างอาคารที่เกิดขึ้น ซึ่งหน้ากว้างของที่ดินโครงการที่มีมีขนาดแคบกว่า 40.4 เมตร จะไม่สามารถวางผังในรูปแบบ A และ B ได้ รูปร่างของที่ดินที่เหมาะสมในแง่ที่จะทำให้เกิดพื้นที่ว่างระหว่างอาคารที่ดีนั้นจะเน้นให้พื้นที่ตรงกลางของที่ดินมีขนาดใหญ่หรือเป็นรูปร่างที่ดินที่มีการหักมุมของพื้นที่น้อยที่สุด เพื่อลดการเกิดพื้นที่มุมอับหรือพื้นที่ที่ไม่ก่อให้เกิดการใช้งาน ผลการศึกษาชี้ให้เห็นลักษณะการออกแบบวางผังโครงการที่แตกต่างกันตามลักษณะของโครงการ ผู้พัฒนาโครงการสามารถนำผลของการศึกษาไปใช้เป็นแนวทาง ในการการพัฒนาการวางผังโครงการและพื้นที่ว่างระหว่างอาคารที่สอดคล้องกับรูปแบบแปลงที่ดิน เพื่อให้เกิดพื้นที่ว่างระหว่างอาคารในโครงการที่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มประสิทธิภาพมากขึ้น และเพื่อเป็นแนวทางในการเลือกหาแปลงที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอาคารชุดแนวราบ หากความกว้างของแปลงที่ดินมีหน้ากว้าง เท่ากับหรือมากกว่า 40.4 เมตร จะสามารถวางผังโครงการรูปแบบ A ที่ทำให้มีพื้นที่ว่างระหว่างอาคารที่มีอาคารโอบล้อม 3 ด้านได้ ซึ่งผลจากการศึกษา พบว่า พื้นที่ดังกล่าวสามารถวางเป็นพื้นที่การใช้งานที่สำคัญ เช่น สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น หรือ สวนสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ ที่จะส่งผลให้โครงการมีมูลค่าเพิ่มจากสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมตามทฤษฎีการวางผังอาคารของ Kevin Lynch แต่หากแปลงที่ดินมีส่วนความกว้างของที่ดินกว้างไม่ถึงระยะดังกล่าวผู้ประกอบการก็จำเป็นต้องมีการวางผังอาคารในรูปแบบที่สอดคล้องกับรูปแปลงที่ดินและต้องพิจารณา กำหนดราคาขายที่สอดคล้องกับรูปแบบโครงการ