ผลกระทบทางด้านเศรษฐกิจจากการบังคับใช้ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

Abstract

เอกัตศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาผลกระทบทางเศรษฐกิจจากการบังคับใช้พระราชบัญญัติทรัพย์ อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ด้วยวิธีการศึกษาวิจัยเชิงคุณภาพ โดยการศึกษาค้นคว้า รวบรวมข้อมูลเอกสาร ตำราวิชาการที่ เกี่ยวข้อง บทความ งานวิจัย และสื่ออิเล็กทรอนิกส์เกี่ยวกับหลักการส าคัญ แนวความคิดทางกฎหมาย ความ เป็นมา และมาตรการแก้ไขข้อจำกัดเรื่อง “การเช่าทรัพย์สิน” ของกลุ่มประเทศในระบบกฎหมาย Civil Law, กลุ่ม ประเทศในระบบกฎหมาย Common Law และประเทศไทย เพื่อน ามาวิเคราะห์ถึงผลกระทบทางเศรษฐกิจ และ เสนอแนะแนวทางแก้ไขปัญหาเรื่องต่างๆ อันจะส่งผลให้การบังคับใช้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มี ความเหมาะสม และเกิดประสิทธิภาพได้อย่างสูงสุดในทางความเป็นจริง จากการศึกษาพบว่า นอกเหนือจากผลกระทบในเชิงบวกที่เกิดจากการบังคับใช้พระราชบัญญัติทรัพย์ อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ที่มีต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม เช่น ก่อให้เกิดการลงทุน และการจ้างงานในธุรกิจ พัฒนาที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นแล้วนั้น การบังคับใช้กฎหมายฉบับนี้ก็อาจจะก่อให้เกิดปัญหาต่างๆในทาง ปฏิบัติได้เช่นกัน อาทิปัญหาเรื่องการเอื้อประโยชน์แก่นักลงทุนต่างชาติที่อาจอาศัยช่องว่างของกฎหมายเพื่อไม่ให้ ต้องนำเงินของตนเองเข้ามาลงทุนในประเทศไทย หรือปัญหาเรื่องการที่จะต้องปรับเปลี่ยนระบบการพิจารณา อนุมัติสินเชื่อเพื่อการจ านองทรัพย์อิงสิทธิของธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินทั่วทั้งประเทศ หรือปัญหาเรื่อง การกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิที่ไม่เหมาะสม และมีอัตราสูงกว่าค่าธรรมเนียม ของการทำนิติกรรมในประเภทอื่นๆ โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิการเช่า เป็นต้น ซึ่งประเด็น ปัญหาต่างๆ เหล่านี้อาจเป็นปัจจัยส าคัญ ที่ส่งผลกระทบต่อความมั่นใจ และการตัดสินใจของบรรดานักลงทุนได้ว่า ตนควรที่จะนำทรัพย์สินไปจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิตามกฎหมายฉบับนี้ต่อไปหรือไม่ ซึ่งหากเป็นเช่นนี้แล้ว ก็ ย่อมส่งผลให้การบังคับใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้ไม่สัมฤทธิผลสมดังเจตนารมณ์ของรัฐซึ่งเป็นผู้บังคับใช้กฎหมายแต่ อย่างใด ดังนั้น การศึกษาในครั้งนี้ผู้เขียนจึงได้เสนอแนะแนวทางของการแก้ไขปัญหาดังกล่าวไว้ว่า รัฐ หรือ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรจะต้องด าเนินการเร่งออกกฎหมายล าดับรองในประเภทต่างๆ เพื่อก าหนดหลักเกณฑ์ไว้ ให้ชัดเจนว่า ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิที่เป็นนักลงทุนต่างชาติจะต้องนำเงินลงทุนขั้นต่ าเป็นจำนวนไม่น้อยกว่าที่ กฎหมายลำดับรองกำหนดไว้มาใช้ในการลงทุนเกี่ยวกับการพัฒนาทรัพย์อิงสิทธิให้เสร็จสิ้นเสียก่อนในขั้นแรก ก่อนที่จะได้มีการนำเอาทรัพย์อิงสิทธิไปตราเป็นหลักประกันการช าระหนี้ด้วยวิธีการจดทะเบียนจำนองไว้กับ สถาบันการเงิน หรือธนาคารพาณิชย์ในล าดับถัดไป หรือให้ปรับเปลี่ยนแนวทางการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อการ จดทะเบียนจำนองทรัพย์อิงสิทธิของธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินใหม่ทั้งหมด เพื่อให้ทุกฝ่ายปฏิบัติร่วมกัน หรือให้ปรับลดอัตราค่าธรรมเนียมของการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน และ/หรือค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนก่อตั้ง ทรัพย์อิงสิทธิให้มีจำนวนเท่ากับ หรือ น้อยกว่าอัตราค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิการเช่า เป็นต้น ทั้งนี้ เพื่อให้การบังคับใช้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มีความสอดคล้องกับการดำเนินธุรกิจพัฒนาที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในทางปฏิบัติ อันจะก่อให้เกิดความร่วมมืออย่างเต็มที่จากบรรดานักลงทุนในการที่ จะปฏิบัติตามกฎหมายฉบับนี้ต่อไป