ค่าใช้จ่ายส่วนกลางอาคารชุดพักอาศัย

Abstract

อาคารชุดพักอาศัยมีอายุการใช้งานจำกัด การใช้งานทำให้อาคารเกิดการเสื่อมสภาพ จึงเกิดความต้องการการดูแลบำรุงรักษา นำมาซึ่งค่าใช้จ่ายการดูแลตลอดการใช้งานอาคาร ค่าใช้จ่ายมีการบันทึกเป็นประจำทุกปี อ้างอิงมาตรฐานระบบบัญชี บัญชีค่าใช้จ่ายจึงไม่สะท้อนค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ชัดเจน อายุอาคารที่มากขึ้นส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายมากขึ้น การเข้าใจค่าใช้จ่ายการส่วนกลางอาคารชุดที่แท้จริง จึงเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่สำคัญ เพื่อการวางแผนงานดูแลรักษาและกำหนดงบประมาณค่าใช้จ่ายส่วนกลาง การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นระหว่างการใช้งานอาคาร เพื่อให้เกิดความชัดเจนของโครงสร้างค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง และเพื่อเข้าใจค่าใช้จ่ายความสัมพันธ์ระหว่างค่าใช้จ่าย ลักษณะอาคาร และอายุอาคาร อาศัยแนวทางการวิจัยเชิงประจักษ์ โดยการเลือกอาคารชุดพักอาศัยเป็นกลุ่มประชากรตัวอย่าง รวบรวมข้อมูลทูติยภูมิจากบัญชีรายจ่ายนิติบุคคลอาคารชุด 39 กรณีศึกษา ที่มีการบันทึกต่อเนื่อง 14 ปี ระหว่าง พ.ศ. 2546-2560 ทั้งหมด 296 บัญชี จาการศึกษาทำให้เข้าใจว่า รายการค่าใช้จ่ายส่วนกลางอาคารชุดพักอาศัยทั้งหมด 83 รายการ ได้แก่ หมวดสาธารณูปโภค หมวดบริหารและจัดการ หมวดบริการอาคาร และหมวดซ่อมแซมและบำรุงรักษา การวิเคราะห์สัดส่วนค่าส่วนกลางอาคารชุด พบว่า ค่าบริหารและจัดการ ร้อยละ 40 ค่าบริการอาคาร ร้อยละ 45 ค่าสาธารณูปโภค ร้อยละ 10 และค่าดูแลและบำรุงรักษา ร้อยละ 5 รูปแบบการเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายจำแนกตามการบริหารทรัพยากรกายภาพ มี 2 รูปแบบ ได้แก่ การเปลี่ยนแปลง ระหว่าง ร้อยละ 5-10 เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ พบใน ค่าบริหารและจัดการ ค่าบริการอาคาร และการสาธารณูปโภค และการเปลี่ยนแปลงมากกว่า ร้อยละ 10 เพิ่มอย่างกระจัดกระจาย พบใน ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายพื้นฐานสำคัญที่ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายส่วนอาคารชุดพักอาศัยมาก ได้แก่ ค่าบริหารอาคาร ค่าบริการทำความสะอาด ค่ารักษาความปลอดภัย และค่าไฟฟ้า การเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ช่วงปีที่ 1-3 เป็นช่วงที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงสุด ช่วงปีที่ 4-5 ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ และมีแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงคงที่ เมื่ออายุอาคารมากกว่าปีที่ 6 พบว่าค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมและบำรุงรักษายังคงเพิ่มขึ้นอย่างกระจัดกระจาย อย่างมีนัยยะสำคัญกับรอบอายุอาคาร ผลทดสอบความสัมพันธ์ทางสถิติระหว่างค่าใช้จ่ายส่วนกลางและลักษณะอาคาร และเวลา พบว่า ค่าใช้จ่ายส่วนกลางสัมพันธ์กับระดับราคาและอายุอาคารอย่างมีนัยยะสำคัญทางสถิติสูงมาก ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแปรผันตามอายุอาคารและราคาขาย แต่แปรผกผันกับขนาดอาคาร จำนวนห้องชุด จำนวนชั้น จำนวนอาคาร และแปรผันเกี่ยวเนื่องกับปีที่จดทะเบียน ค่าใช้จ่ายส่วนกลางอาคารชุดระยะยาวมีการเปลี่ยนแปลงสูงและเพิ่มมากขึ้น การวางแผนงานจึงควรให้ความสำคัญตามรอบอายุของแต่ละองค์ประกอบทางกายภาพอาคาร ค่าใช้จ่ายการดูแลกายภาพอาคารเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับการบำรุงรักษา ซ่อมแซม และเปลี่ยนทดแทน การบริหารค่าใช้จ่ายส่วนกลางอาคารชุด ทั้งค่าใช้จ่ายพื้นฐาน ค่าใช้จ่ายทางเลือก และค่าใช้จ่ายเฉพาะที่สะท้อนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงอย่างเป็นระบบ จะเป็นฐานข้อมูลสำคัญสำหรับการพิจารณาและตัดสินใจวางแผนค่าใช้จ่ายระยาว ที่สัมพันธ์กับลักษณะอาคารและอายุการใช้งาน