Abstract:
เบอร์โทด์โมเดล (Bertaud Model) ถูกสร้างขึ้นเพื่อใช้ทดสอบความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบ และเพื่อทำการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินของโครงการ (Pre-feasibility study) พัฒนาโดยผู้เชี่ยวชาญจากธนาคารโลก (World Bank) ในประเทศไทยเมื่อ พ.ศ. 2520 สามารถใช้คำนวณต้นทุนและผลตอบแทนจากการออกแบบวางผังโครงการ ซึ่งใช้ได้ทั้งก่อนการออกแบบวางผัง ควบคู่ไปกับการออกแบบวางผัง และใช้วิเคราะห์หลังการออกแบบวางผังโครงการแล้วเสร็จ จึงมีประโยชน์อย่างมากสำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาหลักการทำงานและการนำเบอร์โทด์โมเดลมาประยุกต์ใช้ในการคำนวณต้นทุนและผลตอบแทนโครงการจัดสรรที่ดินที่มีรูปแบบการวางผังโครงการที่แตกต่างกัน กรณีศึกษาโครงการจัดสรรที่ดินขนาดกลางในพื้นที่อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี จำนวน 25 โครงการ
ผลจากการศึกษาพบว่า สามารถแบ่งรูปแบบการวางผังตามลักษณะการวางทางสัญจรภายในโครงการได้เป็น 3 รูปแบบ คือ (1) รูปแบบเส้นตรง (Linear) 3 โครงการ (2) รูปแบบถนนปลายตัน (Cul-de-sac) 17 โครงการ และ (3) รูปแบบผสม (Multi-Layout) 5 โครงการ เมื่อนำเบอร์โทด์โมเดลมาใช้ในการคำนวณโดยควบคุมตัวแปร ราคาก่อสร้าง แผนการก่อสร้าง ราคาขาย แผนการขาย ปีที่ดำเนินการ ด้วยการใช้ข้อมูลจากโครงการฐาน (Base case) เดียวกัน เพื่อให้ต้นทุนและผลตอบแทนที่เกิดเป็นผลจากการวางผังโดยตรง พบว่า (1) โครงการรูปแบบเส้นตรง (Linear) มีค่าร้อยละของต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากการใช้ที่ดินในการวางผังเฉลี่ย ร้อยละ 78.84 และอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เฉลี่ยร้อยละ 15.32 (2) โครงการรูปแบบถนนปลายตัน (Cul-de-sac) มีค่าร้อยละของต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากการใช้ที่ดินในการวางผังเฉลี่ย ร้อยละ 59.51 และอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เฉลี่ยร้อยละ 22.39 (3) โครงการรูปแบบผสม (Multi-Layout) มีค่าร้อยละของต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากการใช้ที่ดินในการวางผังเฉลี่ยร้อยละ 66.54 และอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เฉลี่ยร้อยละ 21.22 ทำให้โครงการที่มีรูปแบบการวางผังแบบถนนปลายตัน (Cul-de-sac) มีต้นทุนต่ำและผลตอบแทนสูงที่สุด ซึ่งตรงกับแนวคิดทฤษฎีในบทความ Residential Street Pattern Design โดย Farnis Grammenos และ Julie Tasker-Brown และผลจากการศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อต้นทุนและผลตอบแทนโดยการหาความสัมพันธ์ทางสถิติพบว่า ตัวแปรที่มีผลเรียงตามค่าสหสัมพันธ์ (Correlation) ที่มีความสัมพันธ์กับต้นทุนและผลตอบแทนจากมากไปน้อย ได้แก่ (1) สัดส่วนพื้นที่ทางสัญจร (2) สัดส่วนพื้นที่ขาย (3) หน้ากว้างแปลงที่ดินย่อย (4) ความยาวบล็อก (5) ขนาดแปลงที่ดินโครงการ และ (6) ความกว้างแปลงที่ดินโครงการ
การศึกษาจึงพบว่าการนำเบอร์โทด์โมเดล (Bertaud Model) มาใช้ในการวิเคราะห์การวางผัง ต้นทุน และผลตอบแทนเปรียบเทียบระหว่างรูปแบบการวางผังที่แตกต่างกันนี้เป็นประโยชน์อย่างยิ่ง เป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถเลือกรูปแบบการวางผังที่เหมาะสมกับเป้าหมายของโครงการได้ รวมทั้งวิเคราะห์รูปแปลงที่ดินที่จะจัดซื้อให้เหมาะสมขึ้นได้อีกด้วย เนื่องจากประโยชน์ดังกล่าวจึงเสนอให้ประเทศไทยมีการนำใช้เบอร์โทด์โมเดล (Bertaud Model) ให้มีความกว้างขวางกว่าในปัจจุบัน
