สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางกับการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูง: กรณีศึกษา บริษัท การ์เดียน พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด

Abstract

งานวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาเรื่องสัดส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางกับการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงเนื่องจากจัดเก็บและคาดการณ์ค่าใช้จ่ายที่เพียงพอและขั้นตอนการบริหารที่ชัดเจนจะทำให้สามารถบริหารสภาพแวดล้อมของโครงการให้ดูดีอยู่เสมอ โดยมีการคัดเลือกกรณีศึกษาเป็นอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงจำนวน 4 อาคาร ที่บริหารนิติบุคคลโดยบริษัท การ์เดียน พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด เนื่องจากมีแบบแผนการบริหารที่ชัดเจนมีประสิทธิภาพ และมีการบริหารรายรับได้เพียงพอต่อค่าใช้จ่าย เพื่อเสนอแนะแนวทางการบริหารและการคาดการณ์ค่าใช้จ่ายอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงมาปรับใช้ให้เหมาะสมกับต้นทุนและการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดในรูปแบบอื่นๆ โดยวิธีศึกษาเอกสารงบแสดงฐานะทางการเงิน รายงานการประชุมประจำปีและสัมภาษณ์ผู้จัดการอาคาร ผลการศึกษาพบ 3 ส่วนดังนี้ 1. หมวดค่าใช้จ่าย คือรายรับและรายจ่าย 2. ขั้นตอนการดำเนินงานในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดและ 3.ข้อเสนอแนะในการบริหาร ทั้งนี้การรายงานผลจะเป็นค่าเฉลี่ยต่อรายรับและรายจ่ายทั้งหมดระหว่างปี 2560-2562 โดยรายรับ พบ 8 หมวดดังนี้ 1. รายรับค่าส่วนกลาง มีค่าเฉลี่ย 85.86% เป็นรายรับหลักของโครงการ 2. รายรับเพิ่มค่าส่วนกลาง มีค่าเฉลี่ย 0.58% 3. รายรับค่าน้ำประปา มีค่าเฉลี่ย 2.73% 4. รายรับค่าไฟ มีค่าเฉลี่ย 0.51% 5. รายรับค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลาง มีค่าเฉลี่ย 1.15% 6. ดอกเบี้ยรับ มีค่าเฉลี่ย 2.35% 7. รายรับอื่นๆคิดเป็นค่าเฉลี่ย 2.30% 8. รายรับค่างานปรับปรุงพัฒนา พบได้เพียงอาคารกรณีศึกษาอาคารที่ 1 มีค่าเฉลี่ย 4.54% พบว่ามีสัดส่วนรายรับใกล้เคียงกันทั้ง 4 อาคาร เว้นแต่อาคารที่ 1 ที่พบรายรับหมวดที่ 8 ทำให้ค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น รายจ่ายพบ 6 หมวดงานดังนี้ 1. รายจ่ายตามสัญญา มีค่าเฉลี่ย 66.20% 2. รายจ่ายค่าสาธารณูปโภค มีค่าเฉลี่ย 17.61% 3. รายจ่ายดำเนินการสำนักงานมีค่าเฉลี่ย 1.73% 4. รายจ่ายงานระบบและซ่อมบำรุง มีค่าเฉลี่ย 6.81% 5. รายจ่ายอื่นๆ มีค่าเฉลี่ย 0.38% 6. รายจ่ายงานพัฒนาและปรับปรุง มีความผันแปรสูง มีสัดส่วนระหว่าง 0.22% – 12.83% คิดเป็นค่าเฉลี่ย 4.54% โดยสรุปทั้ง 4 อาคารมีสัดส่วนใกล้เคียงกัน เว้นแต่หมวดที่ 6 ที่ขึ้นอยู่กับแผนงานด้านวิศวกรรมของแต่ละอาคาร จากขั้นตอนในการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดทั้ง 8 หมวดงานนั้น พบว่ามีรูปแบบการดำเนินงาน 2 รูปแบบ คือ ดำเนินการเองโดยบริษัทบริหาร และจัดจ้างจากภายนอก โดยทั้ง 2 รูปแบบสามารถแบ่งขั้นตอนการทำงานเป็นช่วงเวลาได้ 3 ช่วงดังนี้ 1.ก่อนการดำเนินการ เป็นช่วงกำหนดความต้องการในการบริการ กำหนดแผนงานและควบคุมรวมถึงขั้นตอนในการคัดเลือกผู้ให้บริการในกรณีต้องจัดจ้างจากภายนอก 2.ระหว่างการดำเนินการ จะเป็นช่วงการดำเนินการตามแผนงานที่วางไว้หรือแผนตามสัญญาจ้าง 3.หลังการดำเนินการ เป็นการประเมินผลการดำเนินการเพื่อปรับแผนงานให้เหมาะสมกับต้นทุนของอาคาร ในกรณีที่จัดจ้างจากภายนอกจะเป็นการพิจารณาต่อสัญญาหรือ จัดหาผู้ให้บริการรายใหม่ โดยทุกหมวดงานจะเป็นการทำงานร่วมกันระหว่างบริษัทบริหารที่จะเป็นผู้เสนอแผนการทำงานที่ชัดเจนตรวจสอบได้และดำเนินการตามแผนงานและควบคุมการทำงานของผู้ให้บริการจากภายนอก ให้กับคณะกรรมการและเจ้าของร่วม ซึ่งเป็นผู้ลงมติอนุมัติงบประมาณรวมถึงลำดับความสำคัญของงาน และคัดเลือกผู้ให้บริการ ทำให้ความรู้ความเข้าใจในด้านที่เกี่ยวข้องกับการบริหารอาคารชุดของคณะกรรมการและเจ้าของร่วม เช่น ด้านการบริการ ที่จัดอยู่ในหมวดรายจ่ายตามสัญญาซึ่งมีสัดส่วนสูงสุดต่อรายจ่ายทั้งหมดของอาคาร หรือด้านวิศวกรรม ในหมวดรายจ่ายระบบและซ่อมบำรุง และรายจ่ายงานปรับปรุงพัฒนาซึ่งมีความผันแปรค่อนข้างมาก เป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายเนื่องจากหน้าที่ในการอนุมัติงบประมาณและแผนงานด้านต่างๆ จากบทบาทหน้าที่ของทั้ง 2 ฝ่าย จึงสรุปได้ว่า การบริหารทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดนั้น นอกเหนือจากคุณภาพการดำเนินงานของบริษัทบริหาร เป็นหน้าที่โดยตรงของเจ้าร่วมและคณะกรรมการในการทำงานร่วมกันกับบริษัทบริหารตามหน้าที่ของตนเพื่อประโยชน์สูงสุดในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดพักอาศัย