ความเสี่ยงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในระหว่างปี 2557-2562

Abstract

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงสูงเนื่องจากใช้เงินลงทุนสูงและสร้างผลกระทบทวีคูณต่อการสร้างงานและภาคเศรษฐกิจของประเทศ งานวิจัยนี้จึงมุ่งศึกษาลักษณะความเสี่ยงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วงปี 2557-2562 ซึ่งเป็นช่วงที่เกิดการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ สังคม และการเมือง โดยรวบรวมข้อมูลการเปิดเผยความเสี่ยงจากแบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี (56-1) จำนวน 25 บริษัท แบ่งเป็นขนาดเล็ก 15 บริษัท ขนาดกลาง 7 บริษัท และบริษัทขนาดใหญ่ 3 บริษัท วิเคราะห์ลักษณะความเสี่ยงโดยการจัดกลุ่มคำและหาคำร่วมของลักษณะความเสี่ยง เปรียบเทียบข้อมูลโดยแบ่งตามขนาดบริษัทและการดำเนินโครงการแนบราบและแนวสูง วิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงของลักษณะความเสี่ยงในแต่ละช่วงเวลา รวมถึงสัมภาษณ์ผู้ประกอบการบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 3 บริษัท เพื่อประเมินปัจจัยที่ทำให้เกิดความเสี่ยงและรวบรวมการจัดการความเสี่ยงเพื่อวิเคราะห์ความแตกต่างในแต่ละขนาดบริษัท

ผลการศึกษาพบว่า 1) ความเสี่ยงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็น 4 ประเภทได้แก่ ความเสี่ยงระดับองค์กร ความเสี่ยงด้านตลาดและกฎระเบียบ ความเสี่ยงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และความเสี่ยงอื่นๆ ซึ่งมีการเปิดเผยความเสี่ยงระดับองค์กรมากที่สุดกว่าร้อยละ 42% ต่อการเปิดเผยความเสี่ยงทั้งหมด โดยเฉพาะความเสี่ยงจากความผันผวนทางเศรษฐกิจและการเมือง รวมถึงการเข้าถึงแหล่งทุน 2) ความเสี่ยงบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักเป็นความเสี่ยงที่เกิดก่อนการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะความเสี่ยงจากแนวโน้มต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นที่พบมากในโครงการแนวราบ และความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินที่พบมากในโครงการแนวสูง 3) ในช่วงปี 2557-2562 ซึ่งเป็นช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย บริษัทขนาดเล็กและบริษัทขนาดกลางเห็นว่าความเสี่ยงที่เกิดจากปัจจัยด้านการเมืองและมาตรการภาครัฐเป็นความเสี่ยงสำคัญที่ต้องเตรียมการ บริษัทขนาดใหญ่เห็นว่าความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการผลิตสินค้าโดยเฉพาะเรื่องต้นทุนเป็นเรื่องสำคัญและต้องมีการวางแผนจัดการความเสี่ยง ทั้งนี้ความเสี่ยงที่บริษัททั้ง 3 ขนาดมีการเปิดเผยมากคือ ความเสี่ยงเรื่องการขาดแคลนผู้รับเหมาและแรงงานฝีมือ และความเสี่ยงจากแนวโน้มต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น 4) บริษัทกรณีศึกษาทั้ง 3 ขนาด ประเมินว่าปัจจัยด้านเศรษฐกิจและปัจจัยด้านกฎหมาย กฎระเบียบ ข้อบังคับ เป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดความเสี่ยงในระดับสูงและเมื่อเกิดขึ้นแล้วสร้างความเสียหายต่อองค์กรในระดับสูง 5) การจัดการความเสี่ยงจากการเข้าถึงแหล่งเงินทุนและความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินของบริษัททุกขนาดค่อนข้างคล้ายกัน แต่เมื่อสัมภาษณ์เชิงลึก พบว่า มีการจัดการความเสี่ยงมากกว่าที่เปิดเผยในแบบรายงานประจำปี ซึ่งการจัดการความเสี่ยงที่แตกต่างกันเป็นไปตามกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของแต่ละบริษัท

งานวิจัยฉบับนี้แสดงให้เห็นถึง ลักษณะความเสี่ยงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วงที่เศรษฐกิจ สังคม การเมือง มีความผันผวนสูงซึ่งเป็นหนึ่งในวัฏจักรที่เกิดขึ้น การเรียนรู้ความเสี่ยงดังกล่าวจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการประเมินความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตและจัดทำแผนป้องกันความเสี่ยงเพื่อลดความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นซึ่งกระทบต่อระบบเศรษฐกิจและสังคมเป็นวงกว้าง