การคุ้มครองสิทธิผู้บริโภคด้านการทำสัญญา ศึกษากรณีธุรกิจขายห้องชุด

Abstract

เอกัตศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภคด้านการทำสัญญา ศึกษา กรณีธุรกิจขายห้องชุด เนื่องจากปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมได้รับความนิยม เพิ่มมากขึ้น โดยมีสาเหตุมาจากการย้ายถิ่นที่อยู่อาศัยของประชาชนเพื่อเข้ามาทำงานและประกอบ อาชีพในเขตเมือง รวมถึงการเปลี่ยนแปลงรูปแบบค่านิยมการอยู่อาศัยของสังคมไทย เมื่อธุรกิจ ขายห้องชุดเติบโตมากขึ้น ผู้ประกอบธุรกิจก็รีบทำห้องชุดออกขาย และอาศัยความรู้ความเชี่ยวชาญ ในการทำสัญญาและอำนาจในการต่อรองจัดทำสัญญาสำเร็จรูปในการซื้อขายห้องชุดไว้ล่วงหน้า โดยกำหนดข้อสัญญาที่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดไม่ได้รับความเป็น ธรรมในการทำสัญญา อย่างไรก็ตาม แม้รัฐจะได้เข้าแทรกแซงและควบคุมการทำสัญญาในธุรกิจขาย ห้องชุด และได้กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด หรือแบบ อ.ช. 22 เอาไว้ แต่ก็ยังพบว่า มีประชาชนผู้ซื้อห้องชุด ซึ่งถือว่าอยู่ในฐานะผู้บริโภคเป็นจำนวนมากที่ไม่ได้รับความเป็นธรรม ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งพบว่ายังมีปัญหาการควบคุมและบังคับใช้ แบบสัญญามาตรฐาน ปัญหาหน่วนงานของรัฐในการกำกับดูแลการทำสัญญา และปัญหา มาตรการลงโทษ ซึ่งปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้นเนื่องจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภค ด้านการทำสัญญาในธุรกิจขายห้องชุดยังไม่เหมาะสม จึงท าให้ผู้บริโภคไม่ได้รับความเป็นธรรม ด้านการทำสัญญา จากการศึกษาพบว่า ในการำาสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง ไม่ได้ก าหนดให้ต้องท าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และยังไม่ได้กำหนดแบบของสัญญาจะซื้อจะขายเอาไว้ ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงทำ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกันได้เอง แม้ไม่ได้ท าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาดังกล่าวก็มีผลสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะ และพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที ่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งได้กำหนดไว้ว่า กรณีที่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อ ให้ถือว่าสัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ แต่หากข้อสัญญาเป็นคุณต่อผู้จะซื้อแม้ไม่ได้ทำตามแบบสัญญาก็ถือว่าสัญญา ส่วนนั้นมีผลใช้บังคับได้ จึงทำให้เกิดช่องว่างทางกฎหมายในการแก้ไขเปลี่ยนแปลง แบบของสัญญาได้ ทำให้ไม่สามารถควบคุมและบังคับใช้แบบสัญญาได้อย่างเด็ดขาดผู้ประกอบธุรกิจ จึงอาศัยช่องว่างทางกฎหมายดังกล่าวในการแก้ไขเพิ่มเติมข้อสัญญาที่เอาเปรียบและไม่เป็นคุณแก่ ผู้ซื้อ และยังหลีกเลี่ยง ไม่ใช้แบบสัญญามาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนด ประกอบกับกรมที่ดินซึ่งเป็น หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจโดยตรงในการกำกับดูแลด้านสัญญาในธุรกิจขายห้องชุด และได้กำหนดให้ ใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด หรือแบบ อ.ช. 22 เอาไว้ แต่กลับไม่มีหน่วยงานโดยเฉพาะใน การควบคุมกำกับดูแลและตรวจสอบการท าสัญญาในธุรกิจซื้อขายห้องชุด และไม่มีพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยเฉพาะในการตรวจสอบการทำสัญญา อีกทั้ง ยังไม่มีอำนาจในการฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาลแทน ผู้ซื้อ จึงทำให้ไม่สามารถควบคุมและบังคับใช้กฎหมายได้อย่างจริงจัง สำหรับในเรื่องมาตรการลงโทษ ในกรณีที่ผู้ประกอบธุรกิจได้ฝ่าฝืนไม่ใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด หรือแบบ อ.ช. 22 ตามที่กฎหมายกำหนดนั้น ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 63 ได้กำหนดโทษ ทางอาญาไว้เพียงโทษปรับสถานเดียว ในอัตราไม่เกินหนึ่งแสนบาท เมื่อผู้ประกอบธุรกิจได้ชำระ ค่าปรับแล้ว คดีอาญาก็ย่อมเป็นอันเลิกกัน ท าให้ผู้ประกอบธุรกิจไม่เกรงกลัวและยังคงฝ่าฝืน ไม่ทำตามที่กฎหมายกำหนด จากประเด็นปัญหาที่ทำการศึกษา ผู้เขียนเห็นว่าควรมีแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติ อาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551 ในมาตรา 6/2 วรรคสอง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการตีความ และใช้เป็น ช่องว่างทางกฎหมายในการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมาตรฐาน และบังคับใช้ แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น และกรมที่ดิน ควรจัดตั้งหน่วยงานของ รัฐในการควบคุมกำกับดูแลด้านการทำสัญญาในธุรกิจขายห้องชุดขึ้นโดยเฉพาะ และให้มีอำนาจหน้าที่ โดยตรงในการบังคับใช้กฎหมายในการพิจารณาลงโทษอย่างจริงจัง รวมถึงให้มีอำนาจในการฟ้องร้อง ดำเนินคดีกับผู้ประกอบธุรกิจที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายแทนผู้ซื้อได้เช่นเดียวกับพระราชบัญญัติคุ้มครอง ผู้บริโภค นอกจากนั้น ควรเพิ่มมาตรการลงโทษทั้งทางแพ่งและอาญา โดยกำหนดให้มีบทกำหนดโทษ ทั้งปรับและจำคุกกับผู้ประกอบธุรกิจที่ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย ซึ่งจะทำให้ ผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองด้านการทำสัญญาได้อย่างแท้จริง