การกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ : กรณีศึกษามาตรการ LTV (Loan to Value Ratio)

Abstract

การศึกษาเรื่องการกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์: กรณีศึกษา มาตรการ LTV (Loan to Value Ratio) มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) ศึกษาสาระสำคัญของประกาศธนาคาร แห่งประเทศไทยที่ สนส.24/2561 และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ สนส.1/2563 เรื่อง หลักเกณฑ์การกํากับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ลง วันที่ 11 ธันวาคม 2561 และลงวันที่ 20 มกราคม 2563 ตามลําดับ (2) ศึกษาวิเคราะห์ผลกระทบของ ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ สนส.24/2561 และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ สนส. 1/2563 เรื่องหลักเกณฑ์การกํากับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่ อยู่อาศัย ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินให้กับลูกค้ารายย่อย (3) ศึกษาถึงรูปแบบของการกํากับดูแลจากหน่วยงานภาครัฐ ในการกํากับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่ อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และ (4) นําเสนอ ข้อเสนอแนะ และแนวทางที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศไทย สําหรับการดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน การศึกษานี้เป็นการศึกษาค้นคว้าเชิงเอกสาร โดยการรวบรวมข้อมูลและเอกสารที่เกี่ยวข้อง หลากหลายประเภททั้งภาษาไทยและภาษาต่างประเทศ เพื่อนำมาศึกษาวิเคราะห์สาระสำคัญของ ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจ ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินให้แก่ลูกค้ารายย่อย โดยวิธีการใช้มาตรการ (Loan to Value Ratio: LTV) ของประเทศไทย เปรียบเทียบกับประเทศมาเลเซีย และวิเคราะห์เชิงเปรียบเทียบกรณีการกํากับ ดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ ผลการศึกษา พบว่า หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับมาตรการ LTV ซึ่งมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 พบว่าสัญญาณการเก็งกําไร และความไม่สมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับ ลดลงสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมาตรการ ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอาคารชุดมีแนวโน้มปรับ ลดลงและผู้ประกอบการเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอาคารชุดในพื้นที่ซึ่งได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของอุปสงค์ต่างชาติ และมีอุปทานคงค้าง อยู่ในระดับสูงตั้งแต่ก่อนการประกาศใช้มาตรการ LTV อาจต้องใช้เวลานานขึ้นในการปรับตัว จึงยังต้อง ติดตามการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องเพื่อให้สอดคล้องกับอุปสงค์ที่เปลี่ยนแปลงใน อนาคตต่อไป อันมีรายละเอียดสำคัญ คือ การปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์หลังการปรับมาตรการและ การประเมินประสิทธิผลของมาตรการ LTV ช่วงปี 2560-2561 ของภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยพบว่า สะสมความเปราะบางมากขึ้นโดยเฉพาะตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ภายหลังมาตรการ LTV มีผล บังคับใช้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากทั้งอุปสงค์จากต่างประเทศที่ชะลอลงตามทิศทาง เศรษฐกิจโลก และอุปสงค์ในประเทศที่เริ่มมีสัญญาณชะลอตัว ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยได้ติดตามและ ประเมินประสิทธิผลของมาตรการตลอด อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารชุดใน บางพื้นที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของอุปสงค์ต่างชาติประกอบกับมีอุปทานคงค้างอยู่ในระดับสูง ตั้งแต่ก่อนการประกาศใช้มาตรการ LTV ทําให้ต้องใช้เวลานานขึ้นในการปรับตัวโดยมีรายละเอียด ได้แก่ (1) มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์รัดกุมขึ้น (2) สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ (3) ราคาที่อยู่อาศัยเริ่มมีแนวโน้มชะลอลงโดยเฉพาะอาคารชุด และ (4) ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปรับตัว