ผลกระทบของการควบคุมความสูงอาคารตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่มีต่อการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Abstract

ในปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้มีการเติบโตและพัฒนาเป็นอย่างมาก ทั้งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงแรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามย่านธุรกิจต่างๆ และตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร ที่ง่ายต่อการเดินทาง และสะดวกต่อการเข้าถึงนั้น ทำให้ภาคเอกชนต้องการที่จะเข้ามาลงทุน และพัฒนาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าว ซึ่งจะส่งผลให้เป็นพื้นที่เหล่านั้นมีการเติบโตในด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก ทั้งจากผู้ลงทุนในประเทศและต่างประเทศ ส่งผลให้เกิดความต้องการในตัวที่ดินเพื่อที่จะนำมาพัฒนาโครงการต่างๆ ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดินต่อตารางวาเพิ่มขึ้นในทุกๆปี จากความต้องการในการใช้ที่ดินของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำการพัฒนาที่ดิน เพื่อพัฒนาในรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ตามรูปแบบของธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องการจะลงทุน ภายใต้ข้อกำหนดของพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ซึ่งก็คือการสร้างในพื้นที่ที่สามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยรวม และอาคารขนาดใหญ่ ได้ในพื้นที่ที่กำหนดไว้ตามพระราชบัญญัติข้างต้น โดยที่ปัจจุบันหลายโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ธุรกิจใจกลางเมือง ( CBD : Central Business District ) ซึ่งโดยเฉพาะอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A เช่นในเขตพื้นที่เพลินจิต ชิดลม อโศก สีลม และสาทร เป็นต้น พบว่ามีอัตราการเช่าเกือบ 100 เปอร์เซ็นต์ ของพื้นที่ให้เช่า โดยพบว่าความต้องการของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเพื่อประกอบธุรกิจนั้น เพิ่มขึ้นประมาณ 200,000 ตารางเมตร ในทุกๆปี โดยมีการคาดว่าพื้นที่อาคารสำนักงานที่ถูกเช่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปีจะอยู่ที่ระดับนี้ต่อไป ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการพื้นที่สำนักงานที่มาจากทั้งบริษัทไทยและบริษัทข้ามชาติที่ต้องการเข้ามาตั้งสำนักงานในประเทศไทย ทำให้มีความต้องการในพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานมากขึ้น และเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นที่น่าสนใจในกลุ่มผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งหากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตัดสินใจลงทุนและได้เข้าพัฒนาโครงการ โดยใช้ประโยชน์ในที่ดินตามความสามารถในการพัฒนาที่ดินของผู้ประกอบการแล้วนั้น จะสามารถเพิ่มพื้นที่เช่า และส่งผลต่อรายได้ค่าเช่า และกำไรของกิจการโดยตรงจากการให้เช่าในพื้นที่เช่าได้ตามขนาดการลงทุนของผู้ลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยสภาพของการใช้พื้นที่ในพื้นที่ของกรุงเทพมหานครในปัจจุบันนั้น โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมือง หรือศูนย์กลางเขตธุรกิจ จะพบว่าที่ดินมีราคาค่อนข้างสูงและยากที่จะหาพื้นที่ที่ใหญ่พอจะสร้างอาคารสูงสำหรับพัฒนาโครงการได้ จึงมีโอกาสเป็นไปได้ยากที่จะมีการสร้างอาคารใหม่ๆ ที่มีขนาดใหญ่ได้ ซึ่งหากต้องการพัฒนาที่ได้ในพื้นที่ดังกล่าว ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจเลือกที่จะทำการทุบอาคารเดิมของโครงการที่มีอยู่ก่อน เพื่อทำการลงทุนสร้างอาคารใหม่ในพื้นที่เดิม เช่น โครงการโรงแรมดุสิตธานี เป็นต้น ซึ่งส่งผลให้มีค่าใช่จ่ายเพิ่มขึ้นสำหรับปรับที่ดินให้มีความพร้อมก่อนที่จะเริ่มเข้าไปทำการพัฒนาพื้นที่และพัฒนาโครงการใหม่เกิดขึ้น ผู้ศึกษามองว่า ข้อกำหนดในพระราชบัญญัติที่กล่าวมาข้างต้นนั้น เป็นอุปสรรคต่อการเริ่มต้นที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ซึ่งจะพบว่าตัวข้อกำหนดมีลักษณะล้าหลัง หากเทียบกับ ความรู้ความสามารถในการก่อสร้าง หรือเทคโนโลยีต่างๆในปัจจุบัน โดยเมื่อพิจารณาวัตถุประสงค์โดยรวม ของพระราชบัญญัติฉบับนี้ ส่วนใหญ่จะคำนึงถึงด้านความปลอดภัย และสิ่งแวดล้อมเป็นหลัก ซึ่งผู้ศึกษามองว่าหากผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหริมทรัพย์สามารถจัดทำ และดูแลกำกับควบคุม ให้โครงการต่างๆ ภายใต้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ปลอดภัยและไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแล้วนั้น การควบคุมความสูงของอาคาร จึงไม่จำเป็นมากนัก หากมีการออกแบบที่เหมาะสม ซึ่งในปัจจุบันมีการพัฒนาเทคโนโลยีในการก่อสร้างต่างๆ มีการพัฒนาไปอย่างมากการที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องการที่จะสร้างตึกที่สูง แต่สามารถดูแลด้านต่างๆตามที่ข้อกฎหมายได้กำหนดไว้แล้วนั้น ข้อกฎหมายในส่วนที่กำหนดถึงความสูงของอาคารข้างต้น อาจไม่มีความจำเป็นที่จะต้องนำมาเป็นส่วนหนึ่งในการพิจารณาการออกแบบและสร้างอาคาร หากเพียงแค่พิจารณาเฉพาะด้านความปลอดภัย สิ่งแวดล้อม และด้านอื่นๆที่เกี่ยวข้องแทน