Abstract:
ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองมีความสำคัญทั้งในการสร้างมูลค่าและการลงทุนในเศรษฐกิจไทย โดยราคาคอนโดมิเนียมมือสองเป็นหนึ่งในตัวชี้ที่สามารถสะท้อนสภาวะตลาดคอนโดมิเนียมทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน งานวิจัยนี้จึงมุ่งศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาขายคอนโดมิเนียมมือสองระหว่างปี 2559 - 2563 ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีการประกาศขายบนแพลตฟอร์มออนไลน์ รวมถึงการศึกษาลักษณะคอนโดมิเนียมมือสองที่ขายได้และปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาขาย รวบรวมข้อมูลรายการขายคอนโดมิเนียมมือสองที่ขายได้จากเว็บไซต์ Zmyhome จำนวน 4,168 รายการ ระหว่าง ต.ค. 2558 - เม.ย. 2564 และวิเคราะห์ข้อมูลด้วยวิธีการวิเคราะห์ค่าสหสัมพันธ์และวิธีวิเคราะห์ถดถอย รวมถึงการแสดงผลในรูปแบบดัชนีราคา ผลการศึกษาพบว่า (1) คอนโดมิเนียมมือสองที่ขายได้มากที่สุดได้แก่ ประเภท 1 ห้องนอนและสตูดิโอ เป็นกลุ่มระดับราคาล่างถึงกลางมากที่สุดเป็นสัดส่วน 65.6% และ 21.3% ตามลำดับ (2) ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาในทางบวกตามลำดับได้แก่ ชั้นที่ตั้งของหน่วยคอนโดมิเนียม พื้นที่ใช้สอย/ขนาดห้อง (ตร.ม.) และประเภทคอนโดมิเนียมคือ 1 ห้องนอน ในทางลบได้แก่อายุของอสังหาริมทรัพย์ คอนโดที่จัดสรรโดยรัฐบาล ระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้า (BTS/MRT) และทางด่วนใกล้เคียง จำนวนหน่วยทั้งหมด และตัวแปรหุ่นทำเล (3) สิ่งอำนวยความสะดวกที่ส่งผลต่อราคาในทางบวกตามลำดับได้แก่ ห้องรับประทานอาหาร สนามฟุตซอล และห้องอบไอน้ำ และในทางลบได้แก่ ร้านค้า ร้านทำผม และระบบคีย์การ์ด (4) ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมมือสองโดยรวมมีระดับราคาต่ำกว่าดัชนีราคาคอนโดมิเนียมทั่วประเทศโดยธนาคารแห่งประเทศไทยเฉลี่ย 18% ทั้งนี้พบว่าดัชนีราคาคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงมีความผันผวนมากกว่าคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า และคอนโดมิเนียมที่ตั้งในเขตศูนย์กลางธุรกิจ เขตเศรษฐกิจใหม่และแหล่งงานอุตสาหกรรม มีความผันผวนของราคามากกว่าคอนโดมิเนียมในเขตอื่น เนื่องจากความยืดหยุ่นของอุปทานต่อราคาที่ต่ำสำหรับคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงที่มักพบมากในกลุ่มศูนย์กลางธุรกิจและเขตเศรษฐกิจใหม่ทำให้เกิดการเก็งกำไร และการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานสำหรับทำเลแหล่งงานอุตสาหกรรม วิทยานิพนธ์นี้แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการทำความเข้าใจราคาและปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาคอนโดมิเนียมมือสองแก่นักลงทุนรายย่อย ผู้ประกอบการ ไปจนถึงภาครัฐ ทำให้เห็นภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น อันจะเป็นประโยชน์ต่อการติดตามและวางแผนเชิงนโยบายในการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาพตลาดและความต้องการที่แท้จริง รวมถึงการกำหนดนโยบายของภาครัฐอันเกี่ยวข้องกับธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์มือสองให้เกิดประสิทธิผลสูงสุด
