ขั้นตอนและระยะเวลาในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานคร

Abstract

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ระบุหน้าที่ในการดูแลสาธารณูปโภคและการบริหารดูแลชุมชนหมู่บ้านจัดสรร ภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ 3 แนวทางคือ 1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าว ให้จัดการและดูแลบำรุงรักษาภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน 2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ ให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค 3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ จากทางเลือกในการบริหารดูแลชุมชนหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวพบว่า ได้มีแนวทางเลือกในการบริหารจัดการรูปแบบใหม่ที่สำคัญนั่นคือ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และจากการศึกษาจำนวนโครงการที่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้ พ.ร.บ. ดังกล่าว พบว่า แม้ว่ากฎหมายจะมีผลออกบังคับใช้จนถึงปัจจุบัน (30 มิถุนายน 2547) แต่กลับมีจำนวนการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพียง 22 โครงการ ซึ่งเป็นสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับจำนวนโครงการจัดสรรที่มีอยู่ การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาขั้นตอนและระยะเวลา ในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานคร และศึกษาสาเหตุ ปัญหาและอุปสรรคในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานคร โดยวิธีการการสัมภาษณ์กลุ่มบุคคลที่มีส่วนเกี่ยวข้องในการดำเนินการ จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทั้ง 22 โครงการ ผลการศึกษาโครงการที่สามารถดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้นั้น ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีระดับราคาตั้งแต่ 6,100,000 บาท/ยูนิต ขึ้นไป ซึ่งสัมพันธ์กับลักษณะและจำนวนสาธารณูปโภค ตลอดจนบริการสาธารณะต่างๆ ในโครงการ นอกจากนั้นเหตุผลที่สำคัญคือกลุ่มโครงการที่มีระดับราคาสูง สามารถมีกำลังจ่ายและรับภาระค่าดูแลสาธารณูปโภคต่างๆ ได้มากกว่ากลุ่มโครงการที่มีระดับราคาต่ำ โดยเป็นผลมาจากผู้ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีฐานะและมีระดับการศึกษาสูง จึงส่งผลให้ขั้นตอนการดำเนินงานจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน ทำได้สะดวกมากกว่าโครงการที่มีลักษณะที่เป็น ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ ตามลำดับ ในด้านขนาดของโครงการพบว่า โครงการขนาดกลาง (จำนวนแปลงย่อยตั้งแต่100-499แปลง) มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้มากที่สุด โดยเป็นผลมาจากโครงการที่มีแปลงย่อยมากจะส่งผลให้การรวบรวมจำนวนเสียงของลูกบ้านเกินกึ่งหนึ่งเพื่อลงมติในการจัดตั้งทำได้ยากและใช้ระยะเวลานานมากยิ่งขึ้น และในด้านการจัดสรรของโครงการพบว่า โครงการจัดสรรภายใต้ ปว. 286 มีปัญหาที่สำคัญในด้านการรวมมติจัดตั้งให้เกินกึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นผลมากจากลูกบ้านบางส่วนไม่ได้เข้ามาอยู่อาศัยในโครงการ ซึ่งมีการแก้ปัญหาโดย การจัดตั้งคณะกรรมการซอยและการส่งใบมอบฉันทะเพื่อลงมติจัดตั้ง ส่วนโครงการที่จัดสรรภายใต้ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 พบว่ามีปญหาที่สำคัญในด้านการรวมตัวของลูกบ้าน เนื่องจากความสัมพันธ์ที่มีระหว่างลูกบ้ายยังมีไม่มากเท่าที่ควรซึ่งมีการแก้ปัญหาโดยว่าจ้างบริษัททนายความและบริษัทบริหารทรัพย์สินเป็นผู้ดำเนินการจัดตั้งแทน จากการศึกษาดังกล่าวพบว่า ทั้งโครงการที่มีการจัดสรรภายใต้ ปว. 286 และ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีปัญหาที่สำคัญ คือ การรวบรวมมติเกินกึ่งหนึ่งของลูกบ้านในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และเหตุผลสำคัญที่ทำให้การดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ประสบความสำเร็จได้นั้น คือ ลักษณะและรูปแบบการบริหารหมู่บ้านในช่วงก่อนการดำเนินการจัดตั้ง เนื่องจากพบว่าโครงการที่มีรูปแบบการบริหารหมู่บ้านโดยมีคณะกรรมการหมู่บ้านรวมอยู่ด้วยมาก่อนสามารถมีผลสัมฤทธิ์ในการจัดตั้งสูงกว่าโครงการที่ไม่มีการรวมกลุ่มของลูกบ้าน ดังนั้นในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เสนอแนะว่าควรให้มีการดำเนินการจัดตั้งตัวแทนลูกบ้านเพื่อให้เกิดการรวมกลุ่มในการทำหน้าที่ดูแลและบริหารจัดการในระยะเริ่มต้นก่อนการดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งนอกจากจะช่วนให้การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรประสบความสำเร็จแล้ว ยังส่งผลให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างลูกบ้านด้วยกันเองมากยิ่งขึ้นอีกด้วย