Please use this identifier to cite or link to this item:
https://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/2371
| Title: | การศึกษาตัวแปรที่มีผลต่อราคาประเมินอาคารชุดพักอาศัย : กรณีศึกษา อาคารชุดพักอาศัยในเขตเมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี |
| Other Titles: | Study on variables affecting condominium : a case study of condominium in Pattaya District Chonburi Province |
| Authors: | ยุพิน คำนึงเนตร, 2508- |
| Advisors: | ชวลิต นิตยะ แคล้ว ทองสม |
| Other author: | จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ |
| Advisor's Email: | cnitaya@hotmail.com, Chawalit.N@Chula.ac.th |
| Subjects: | อาคารชุด -- การประเมินราคา อาคารชุด |
| Issue Date: | 2547 |
| Publisher: | จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย |
| Abstract: | การประเมินราคาทรัพย์สิน โดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market comparison Approach)ตามเทคนิคการให้คะแนนถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score : WQS)เป็นการแจกแจงความสำคัญของตัวแปรที่มีผลต่อราคาของทรัพย์สินซึ่งขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้ประเมินเป็นหลัก ดังนั้น การศึกษาตัวแปรที่มีผลต่อราคาประเมินอาคารชุดโดยใช้วิธีทางสถิติ จึงเป็นแนวทางหนึ่งที่จะลดการใช้ดุลยพินิจ และสามารถพัฒนาวิธีการประเมินราคาอาคารชุดให้มีมาตรฐานยิ่งขึ้น การดำเนินการวิจัย กำหนดให้ราคาซื้อขายห้องชุดเป็นตัวแปรตาม และตัวแปรที่คาดว่ามีผลต่อราคาห้องชุดเป็นตัวแปรอิสระ จำนวน 24 ตัวแปร ใช้เทคนิคการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ (Correlation Analysis) ในการศึกษาความสัมพันธ์เบื้องต้นระหว่างตัวแปรตามและตัวแปรอิสระ จะได้ตัวแปรอิสระที่มีความสัมพันธ์กับตัวแปรตาม สามารถนำไปจัดกลุ่มให้ตัวแปรอิสระที่มีความสัมพันธ์กันเองอยู่ในกลุ่มเดียวกัน เรียกว่า ปัจจัย (Factor) โดยวิธีการวิเคราะห์ปัจจัย (Factor Analysis) และนำปัจจัยที่ได้มาวิเคราะห์ความสัมพันธ์กับราคาห้องชุด โดยวิธีวิเคราะห์ถดถอยพหุ (Multiple Regression Analysis : MRA) ด้วยเทคนิค Stepwise เพื่อให้ได้ปัจจัย ซึ่งประกอบด้วยตัวแปรที่มีผลต่อราคาห้องชุด และนำค่าสัมประสิทธิ์ถดถอยมาตรฐาน (Standardized Coefficient) จากสมการถดถอยไปกำหนดเป็นคะแนนถ่วงน้ำหนัก เพื่อใช้ในการประเมินราคาห้องชุดตามเทคนิคการให้คะแนนถ่วงน้ำหนักต่อไป ผลการศึกษาพบว่า ในเบื้องต้นสามารถคัดกรองตัวแปรที่มีความสัมพันธ์กับราคาห้องชุด ได้จำนวน 19 ตัวแปร เมื่อนำไปจัดกลุ่มตามวิธีวิเคราะห์ปัจจัย และวิเคราะห์ความสัมพันธ์โดยวิธีถดถอยพหุแล้ว ได้ตัวแปรที่สามารถรวมเป็นปัจจัยและมีผลต่อราคาห้องชุด จำนวน 4 ปัจจัย ประกอบด้วยตัวแปร 15 ตัวแปร เรียงลำดับตามคะแนนถ่วงน้ำหนักจากมากไปน้อย คือ ปัจจัยที่ 1 คะแนนถ่วงน้ำหนัก 48.38 % ได้แก่ ห้องออกกำลังกาย อายุอาคาร ชั้นที่มีการซื้อขาย จำนวนลิฟต์ และพื้นที่ห้องชุด ปัจจัยที่ 2 คะแนนถ่วงน้ำหนัก 22.12% ได้แก่ การรักษาความสะอาดภายในอาคารชุด ที่จอดรถ และสภาพแวดล้อม ปัจจัยที่ 3 คะแนนถ่วงน้ำหนัก 18.64% ได้แก่ ข้อบังคับผังเมืองรวม ทำเลที่ตั้ง ระยะทางห่างจากถนนหลัก รูปแบบอาคาร และระเบียงห้องชุด ปัจจัยที่ 4 คะแนนถ่วงน้ำหนัก 10.86% ได้แก่ สระว่ายน้ำ และการรักษาความปลอดภัย สำหรับตัวแปรที่รวมเป็นปัจจัยแล้วไม่มีความสัมพันธ์กับราคาห้องชุด ได้แก่ ระยะทางห่างจากโรงพยาบาล ระยะทางห่างจากสถานีขนส่ง การรักษาความสะอาดภายนอกอาคาร และระยะทางห่างจากทะเล |
| Other Abstract: | Market Comparison Approach together with Weighted Quality Score Technique (WQS) is used to identify the significance of variables, expected to influence the price of condominium, according to valuers judgement. Therefore, it is considered that a study on relationship of variables determining the price by employing statistical procedure is another way to reduce experts judgment and also to develop condominium valuation to reach the standard. To implement the study, correlation analysis is applied to identify the relationship between the dependable variable, sale price of condominium and 24 independent variables, which are expected to reflect the condominium price. The preliminary result suggests that the independent variables have correlated with the dependable variable. Factor analysis is used as a mean of classifying the correlated independent variables into groups. Further, Multiple Regression Analysis (MRA) using stepwise procedure is employed to trace out the effect exerted by each independent variable on the unit price of condominium. Standardized coefficient that are the product of analysis would be employed for defining factor scores. Those factor scores would be applied in WQS technique when determining the unit price of condominium. The findings suggest that 19 variables have certain degree of correlation with the unit price of condominium. Based on factor analysis results and correlation analysis using multiple regression, four factors of 15 variables classified by descending order of weighted scores are generated. The first factor with weighted score of 48.38% loads on fitness room, age of building, floor that transaction occurred, number of lifts and unit floor area. The second factor with 22.12% weighted score loads on interior cleaning of condominium, car park and environment. The third factor with 18.64% weighted score loads on regulations of urban planning, location, distance to main road, building design and veranda of the unit. The fourth factor with 10.86% loads on swimming pool and security system. Some variables that can be generated into factor but indicates no correlation to the unit price are : distance to hospital, distance from bus terminal, exterior cleaning of condominium and distance to seashore. |
| Description: | วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2547 |
| Degree Name: | เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต |
| Degree Level: | ปริญญาโท |
| Degree Discipline: | เคหการ |
| URI: | http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/2371 |
| URI: | http://doi.org/10.14457/CU.the.2004.607 |
| ISBN: | 9741770952 |
| metadata.dc.identifier.DOI: | 10.14457/CU.the.2004.607 |
| Type: | Thesis |
| Appears in Collections: | Arch - Theses |
Items in DSpace are protected by copyright, with all rights reserved, unless otherwise indicated.