ข้อจำกัดทางด้านกายภาพและกฎหมายในการปรับปรุงอาคารพาณิชย์ให้เป็นที่พักอาศัยรวมประเภทห้องเช่า : กรณีศึกษา อาคารพาณิชย์ในเขตราชเทวี

Abstract

สภาพปัจจุบันในกรุงเทพมหานครมีอาคารพาณิชย์ถูกทิ้งร้างจำนวนมาก อันเนื่องมาจากการชะลอการลงทุนหลังจากวิกฤตทางเศรษฐกิจในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2540 เป็นต้นมา ทำให้อาคารพาณิชย์เหล่านี้ ปราศจากการใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์จากการสำรวจขั้นต้น ในพื้นที่ที่มีอาคารพาณิชย์ถูกทิ้งร้าง พบว่าอาคารมีการใช้ประโยชน์ในลักษณะอื่นที่สามารถสร้างรายได้ให้กับเจ้าของอาคาร เช่น เป็นที่พักอาศัย เป็นโกดังเก็บสินค้า เป็นต้น จากข้อมูลดังกล่าวทำให้เห็นว่าอาคารเหล่านี้จะสามารถพัฒนาในรูปแบบอื่นๆได้อีก เช่น สามารถดัดแปลงเป็นที่พักอาศัยรวมให้เช่า จากการศึกษาข้อมูลเบื้องต้นในเขตราชเทวี พบว่ามีอาคารพาณิชย์ที่ถูกดัดแปลง เป็นที่พักอาศัยรวมให้เช่าจำนวนมาก ผู้วิจัยจึงสนใจที่จะหาข้อมูลในด้านกฎหมายและกายภาพ เพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อการนำเอาอาคารพาณิชย์ที่ถูกทิ้งร้างเหล่านี้มาดำเนินการให้เกิดประโยชน์ได้ เพื่อลดจำนวนอาคารทิ้งร้างเหล่านี้ให้ค่อยๆหมดไป การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ นำเสนอข้อเท็จจริงของสภาพทางกายภาพของอาคารพาณิชย์ที่มีการดัดแปลงเป็นที่พักอาศัยรวม เพื่อเป็นแนวทางในการควบคุมการดัดแปลงอาคารพาณิชย์ให้เป็นที่พักอาศัยที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอย ที่ได้มาตรฐานถูกต้องตามกฎหมาย มีความปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัย จึงได้ทำการศึกษาข้อมูลทางด้านกายภาพ จากกลุ่มตัวอย่าง 22 อาคาร และได้ทำการศึกษาสภาพอาคาร ทางด้านกายภาพ สภาพภายนอกของอาคาร แผนผัง ระยะและขนาดของพื้นที่ส่วนต่างๆของอาคาร และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการดัดแปลงแก้ไขอาคาร ในการดัดแปลงเป็นห้องเช่าซึ่งเป็นการแบ่งกั้นห้องจากพื้นที่อาคารเดิม จากการศึกษาพบว่ารูปแบบในการดัดแปลงอาคารนั้นมีด้วยกันหลากหลายรูปแบบ รูปแบบหลักๆในการดัดแปลงได้แก่ ทางเข้าอาคาร การกั้นแบ่งห้องพักอาศัย บันได ห้องน้ำ ห้องส้วม ทางเดินในอาคาร การเชื่อมต่ออาคาร ระบบระบายน้ำ บันไดหนีไฟ การดัดแปลงดังกล่าวนั้น บางอาคารมีการดัดแปลงไม่ได้มาตรฐานตามข้อกฎหมายซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดทางด้านกายภาพ เมื่อเปรียบเทียบกับข้อกฎหมายที่ใช้อยู่แล้ว พบว่า สามารถแบ่งผลการศึกษาได้ 2 ส่วนหลักๆคือ ส่วนที่ 1 การดัดแปลงที่มีความถูกต้องตามข้อกฎหมาย ได้แก่ สภาพอาคารภายนอก วัสดุในการก่อสร้างอาคาร บันได ห้องน้ำ ห้องส้วม ขนาดและจำนวนสุขภัณฑ์ ทั้งนี้เป็นไปตามที่มีการขออนุญาตดัดแปลงสภาพเดิมของอาคาร และการดัดแปลงที่เป็นไปตามข้อกฎหมาย ได้แก่ทางเดินในอาคาร การระบายอากาศของห้องน้ำ ส่วนที่ 2 การดัดแปลงที่มีการกระทำไม่ตรงตามข้อกฎหมาย แบ่งเป็น 2 ส่วน ได้แก่ข้อกำกัดทางด้านกายภาพที่แก้ไขได้และแก้ไขไม่ได้ ข้อจำกัดทางด้านกายภาพที่แก้ไขได้คือ ขนาดของห้องนอน ทางเดินในอาคาร บันไดหนีไฟ ขนาดของห้องน้ำ สามารถแก้ไขให้เป็นไปตามมาตรฐานของกฎหมาย การระบายอากาศของอาคารสามารถแก้ไขได้ด้วยการทำช่องระบายอากาศด้านหน้าและด้านหลังของอาคารตามทฤษฎีการระบายอากาศ เพื่อทำให้ลมสามารถพัดผ่านอาคารได้ในกรณีที่พื้นที่ช่องเปิดไม่ได้ขนาดตามข้อกฎหมาย ส่วนข้อจำกัดทางด้านกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ คือ ขนาดพื้นที่ว่างของอาคาร จำนวนพื้นที่จอดรถของอาคาร เนื่องจากสภาพเดิมของอาคารไม่เอื้อต่อการพัฒนาเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม ซึ่งขนาดและระยะต่างๆไม่เพียงพอต่อการแก้ไขดัดแปลง จากการศึกษาข้างต้น จึงชี้ให้เห็นว่า หากเจ้าของอาคารจะนำอาคารที่ทิ้งร้างอยู่ มาดัดแปลงปรับปรุงให้เกิดรายได้ ก็สามารถทำได้โดยดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้องตามวิธีการที่เป็นไปตามข้อกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ส่วนในประเด็นที่ยังไม่สามารถแก้ไขได้นั้น จากข้อมูลดังกล่าวน่าจะเป็นประโยชน์ให้กับหน่วยงานราชการที่จะได้มีการปรับปรุงข้อกฎหมายเพื่อประโยชน์ต่อไปในอนาคต อันจะเป็นการลดจำนวนอาคารร้างให้ค่อยๆหมดไปได้ในส่วนหนึ่ง