การนำระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์มาใช้เพื่อการประเมินราคาที่อยู่อาศัยสำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำนักงานใหญ่

Abstract

การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาแนวทางในการประเมินราคาที่อยู่อาศัย ของธนาคารอาคารสงเคราะห์สำนักงานใหญ่ โดยการนำระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (Geographic Information System: GIS) มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพของการประเมินราคา เนื่องจากการกำหนดวงเงินกู้ธนาคารฯ ขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมิน (appraised value) ของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาจำนองไว้เป็นหลักประกันกับธนาคาร ดังนั้นมูลค่าทีได้มาโดยการประเมินราคาที่อยู่อาศัย ให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดจึงถือว่าเป็นสิ่งสำคัญ ต่อการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของธนาคารฯ ศึกษาระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ฮาร์ดแวร์ ซอฟต์แวร์ การศึกษากระบวนการวิธีการประเมินราคาของโปรแกรมประยุกต์ เพื่อการประเมินราคาของฝ่ายประเมินราคาหลักทรัพย์ ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยผู้วิจัยทำการศึกษาถึง ระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ หลักการประเมินราคาที่อยู่อาศัย ผู้วิจัยเลือกศึกษาในพื้นที่เขตหนองจอก ตำบลโคกแฝด จำนวนอาคาร 281 ข้อมูล เป็นบ้านเดี่ยว 230 ข้อมูล บ้านแฝด 33 ข้อมูล และ ทาวน์เฮาส์ 18 ข้อมูล เพื่อทดลองใช้โปรแกรมประยุกต์ และเปรียบเทียบกับการประเมินราคาในระบบเดิมโดยพนักงานธนาคารว่ามีความแตกต่างมากน้อยเพียงใด และศึกษาดูงาน สำรวจสังเกต และสัมภาษณ์กลุ่มบริษัทที่มีการใช้โปรแกรมระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (Geographic Information System: GIS) ในการประเมินราคาและผู้เชี่ยวชาญระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (Geographic Information System: GIS) ของหน่วยงานที่มีการใช้ระบบ เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง กองสารสนเทศภูมิศาสตร์ กรุงเทพมหานคร และจากการศึกษาดูงาน สำรวจ สังเกต และสัมภาษณ์กลุ่มบริษัทที่ใช้โปรแกรม และผู้เชี่ยวชาญของหน่วยงานที่มีการใช้ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ พบว่าหน่วยงาน กองสารสนเทศภูมิศาสตร์ กรุงเทพมหานคร จะเป็นหน่วยงานที่ให้การสนับสนุนการหาแผนที่ฐาน ให้กับเขตในกรุงเทพมหานคร และข้อมูลพื้นฐานทั่วๆไป กรมโยธาธิการและผังเมือง จะมีรายละเอียดเฉพาะในปริมณฑลและในต่างจังหวัด ข้อมูลส่วนใหญ่เป็นข้อมูลแผนที่แต่ละจังหวัด รายละเอียดเกี่ยวกับอาคารและระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการในพื้นที่เท่านั้น ส่วนกลุ่มบริษัทไม่ได้มีการบริการประชาชนทาง Internet โดยไม่มีการจัดเก็บฐานข้อมูลการประเมินราคาที่อยู่อาศัยเหมือนเช่นธนาคารอาคารสงเคราะห์ ผลของการศึกษาพบว่า การประเมินราคาที่อยู่อาศัย โดยพนักงานประเมินของธนาคารในระบบเดิมกับการประเมินราคาที่อยู่อาศัยโดยโปรแกรมประยุกต์ ในพื้นที่ศึกษา จำนวน 281 ข้อมูล มีผลต่างในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ในอัตราร้อยละ 94 ขึ้นไป ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการใช้โปรแกรมประยุกต์ สามารถตอบสนองต่อความต้องการ และสามารถช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการอำนวยสินเชื่อของธนาคารฯได้ ในการใช้ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ เข้ามาช่วยในการประเมินราคาที่อยู่อาศัยอย่างมีประสิทธิภาพนั้น จะเป็นการช่วยให้ธนาคารฯสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้ และเมื่อมีการจัดเก็บฐานข้อมูลอย่างเป็นระบบจะทำให้มีการพัฒนาด้านการประเมินราคาของธนาคารฯ ให้มีความรวดเร็ว แม่นยำเจ้าหน้าที่สินเชื่อสามารถให้คำตอบเรื่องของราคาประเมินที่อยู่อาศัยในเบื้องต้นได้ ผู้วิจัยยังได้นำเสนอแนะแนวทางเพิ่มเติมในการนำ GIS มาช่วยในการประเมินราคาเพื่อทำให้ราคาประเมินใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากยิ่งขึ้น