การศึกษาเปรียบเทียบการให้บริการบริหารจัดการอาคารของบริษัทที่บริหารงานโดยคนไทยและบริษัทที่บริหารงานโดยชาวต่างชาติในประเทศไทย กรณีศึกษา : อาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงในกรุงเทพมหานคร

Abstract

การอยู่อาศัยในอาคารชุดพักอาศัยเป็นการอยู่อาศัยรวมกันหลายครอบครัว ในอาคารขนาดใหญ่ จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการอาคารโดยทางนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้บริหารจัดการเอง หรือจ้างบริษัทบริหารจัดการอาคารเข้ามาดำเนินการ โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงมักมีการจ้างบริษัทเข้ามาดำเนินการบริหารจัดการอาคาร ในปัจจุบันมีบริษัทบริหารจัดการอาคารทั้งที่เป็นบริษัทที่บริหารงานโดยคนไทยและบริหารงานโดยชาวต่างชาติ ทำให้เกิดประเด็นปัญหาที่ว่า อาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงที่ได้รับบริการจากบริษัทที่บริหารงานโดยคนไทยและบริหารงานโดยชาวต่างชาติแตกต่างกันอย่างไร และบริษัทที่บริหารงานโดยคนไทยและบริหารงานโดยชาวต่างชาติมีการให้บริการบริหารจัดการอาคารชุดแตกต่างกันอย่างไร การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ ศึกษาแนวคิด ทฤษฎี และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ศึกษาการบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงที่บริหารจัดการโดยบริษัทคนไทยและบริษัทคนต่างชาติ ศึกษาการให้บริการบริหารจัดการอาคารของบริษัทคนไทยและบริษัทคนต่างชาติ ศึกษาเปรียบเทียบอาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงระหว่างอาคารบริหารจัดการอาคารโดยบริษัทคนไทยและบริษัทคนต่างชาติ และเปรียบเทียบการให้ให้บริการบริหารจัดการอาคารระหว่างบริษัทคนไทยและบริษัทคนต่างชาติ วิธีการศึกษาใช้การสำรวจสถานที่และสัมภาษณ์ผู้จัดการอาคารชุดที่เป็นกรณีศึกษา และสัมภาษณ์ผู้บริหารบริษัทฯที่เป็นกรณีศึกษา รวมทั้งการศึกษาจาก เอกสารข้อมูล งานวิจัย ทฤษฎี รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง กรณีศึกษาคือ อาคารชุดพักอาศัยระดับราคาสูงที่บริหารจัดการโดยบริษัทฯคนไทยและบริษัทฯคนต่างชาติ อย่างละ 6 อาคาร และเลือกตัวแทนบริษัทบริหารจัดการอาคารชุดระดับราคาสูงที่บริหารงานโดยคนไทยและบริหารงานโดยชาวต่างชาติ อย่างละ 2 แห่ง โดยกำหนดขอบเขตบริษัทและอาคารชุดที่เป็นกรณีศึกษาจะต้องผ่านเกณฑ์การคัดเลือกที่กำหนด จากการศึกษาพบว่าอาคารชุดที่บริหารจัดการโดยบริษัทที่บริหารโดยชาวต่างชาติ มีความแตกต่างจากอาคารที่บริหารจัดการโดยบริษัทคนไทย คือ มีอายุอาคารน้อยกว่า มีสภาพอาคารดีกว่า ผู้พักอาศัยที่เป็นผู้เช่ามากกว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ เป็นชาวต่างชาติมากกว่าคนไทย เจ้าของห้องชุดมักซื้อกรรมสิทธิ์เพื่อการลงทุน มีงบประมาณที่เพียงพอ มีการจัดการทางการเงินที่ดีกว่าและบริษัทชาวต่างชาติให้บริการตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นโครงการ ดูแลการก่อสร้าง จนถึงการบริหารจัดการอาคารในช่วงการเข้าอยู่อาศัย นอกจากนี้การศึกษายังพบว่าบริษัทคนต่างชาติมีความแตกต่างจากบริษัทคนไทยคือ บริษัทคนต่างชาติดำเนินกิจการในประเทศไทยนานกว่า มีจำนวนบุคลากรมากกว่าบริษัทคนไทย มีขอบเขตการให้บริการมากกว่าบริษัทคนไทย และบริษัทคนต่างชาติมีรูปแบบรวมถึงรายละเอียดในการการบริหารจัดการที่เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วโลก สรุปได้ว่า อาคารชุดที่มีงบประมาณเพียงพอต่อและการจัดการทางการเงินที่ดีจะทำให้อาคารมีสภาพดี อาคารที่มีงบประมาณเพียงพอมาจากการกำหนดอัตราค่าส่วนกลางที่เหมาะสมและการจ่ายค่าส่วนกลางของเจ้าของห้องชุด อาคารที่บริหารจัดการโดยบริษัทคนต่างชาติจึงมีสภาพดี เพราะมีการวางแผนการเงินที่ดีและกำหนดอัตราค่าส่วนกลางที่เหมาะสมได้ตั้งแต่ต้นโครงการ มีการจัดเก็บค่าส่วนกลางที่มีประสิทธิภาพ และการที่บริษัทต่างชาติมีรูปแบบและรายละเอียดการบริหารจัดการ ที่เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วโลก อีกทั้งยังมีประสบการณ์มากกว่า ทำให้มีผลงานที่ดี