การพัฒนาระบบบัญชีคุ้มครองคู่สัญญา (Escrow Account) เพื่อความเป็นธรรม

Abstract

ในการวิจัยครั้งนี้ได้ทำการศึกษาวิเคราะห์หลักกฎหมายในการให้ความคุ้มครองในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นการให้ความคุ้มครองต่อผู้ซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรร หรืออาคารชุด เนื่องจากกฎหมายที่เกี่ยวเนื่อง กับอสังหาริมทรัพย์ ดังเช่น ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 และ พระราชบัญญัติอาคารชุด (พ.ศ.2522) หลักกฎหมายในลักษณะที่จะนำมาใช้ในการคุ้มครองผู้บริโภคในกรณีที่มีการผ่อนชำระเงินค่างวดก็ดี กฎหมายทั้งสองส่วนนี้ยังมีความไม่สมบูรณ์และไม่สามารถนำมาใช้อย่างมีประสิทธิภาพ ในการคุ้มครองผู้บริโภคหรือผู้ซื้อในการผ่อนชำระเรื่องการซื้อขาย การซื้อที่ดิน หรืออาคารชุด หรือที่อยู่อาศัยแล้วแต่กรณีดังนั้น วิทยานิพนธ์ในเรื่องนี้ จึงได้ทำการศึกษาหลักเกณฑ์เกี่ยวกับเรื่อง escrow agent ที่มีการใช้ในต่างประเทศ ดังเช่น สหรัฐอเมริกา เป็นต้น จากการศึกษาเรื่อง escrow account ในลักษณะกว้าง ๆ ของสหรัฐอเมริกา ได้พบว่าหลักเกณฑ์ในเรื่อง escrow account นี้ สามารถนำมาใช้อย่างมีประสิทธิผลในสหรัฐอเมริกา ด้วยมีระบบกฎหมายที่รองรับประกอบกับสภาพและสังคมและเศรษฐกิจอันทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อ และ escrow agent ต่างได้รับความคุ้มครองและได้รับประโยชน์อย่างเหมาะสม จึงเป็นวิธีที่ป้องกันไม่ให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำการฉ้อฉล หรือเอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์ในเรื่อง escrow account หากนำมาใช้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยแล้ว อาจก่อให้เกิดปัญหาทางด้านกฎหมายได้ ด้วยระบบกฎหมายที่แตกต่างกัน เพราะสหรัฐอเมริกานั้น เป็นประเทศที่ใช้ระบบ common law ซึ่งมีหลักกฎหมาย trust มาใช้รองรับในกิจการดังกล่าว ส่วนประเทศไทยนั้น เป็นระบบประมวลกฎหมาย ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1686 ได้บัญญัติห้ามมิให้นำกฎหมาย trust มาใช้ในประเทศไทย นอกจากนั้นแล้วประเทศไทยนั้นยังไม่มีประสบการณ์ในเรื่องการนำหลักเกณฑ์ escrow account มาใช้ รวมตลอดทั้งคุณสมบัติของบุคคลหรือนิติบุคคลที่จะทำหน้าที่ escrow agent ยังไม่อาจที่จะกำหนดได้โดยเด็ดขาดว่าควรจะเป็นบุคคลใด และสถาบันใด และปัญหาสุดท้าย ประชาชนโดยทั่วไปแล้วยังไม่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่อง escrow agent โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างมีความเห็นโต้แย้งคัดค้านในการที่จะนำหลักการ escrow account มาใช้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผลแห่งการศึกษาจึงสรุปได้ว่า กฎหมายไทยที่อาจนำมาปรับใช้ในเรื่องนี้ ควรจะเป็นหลักกฎหมายในเรื่องตัวแทนร่วม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 805 มาใช้บังคับส่วนปัญหาเรื่องระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ในเงินดาวน์นั้น ได้เสนอให้กำหนดเป็นข้อสัญญาในลักษณะข้อรับรองของผู้ซื้อที่จะต้องชำระตามงวดเพื่อให้ตัวแทนรวบรวมชำระให้ผู้ขายเพื่อแก้ไขปัญหาในเรื่องดังกล่าวซึ่งผู้ซื้อกับผู้ขายอาจกำหนดให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในเงินดาวน์บางส่วนในระหว่างช่วงชะระเงินดาวน์ให้แก่ผู้ขายก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน โดยความสัมพันธ์ตามกฎหมายระหว่างคู่สัญญาทุกฝ่ายจะเป็นไปตามหลักกฎหมายในเรื่องตัวแทน