ปัจจัยของผู้ประกอบการที่ส่งผลต่อการวางผังโครงการหมู่บ้านจัดสรร ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล : กรณีศึกษา โครงการหมู่บ้านจัดสรรของบริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน)

Abstract

การดำเนินโครงการหมู่บ้านจัดสรร คือ การที่ผู้ประกอบการจัดเตรียมสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ได้แก่ ถนน ทางเท้า ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย สวนสาธารณะ ฯลฯ ให้แก่ผู้ที่ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นสิ่งที่กำหนดต้นทุนในการพัฒนาโครงการการศึกษาปัจจัยของผู้ประกอบการที่ส่งผลต่อการวางผังโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะทำให้ผู้ออกแบบวางผังและรัฐมีความเข้าใจในกฎหมาย ข้อกำหนด ข้อจำกัด และปัจจัยที่มีผลต่อการเกิดต้นทุนของโครงการตั้งแต่ในอดีตถึงปัจจุบัน โดยเลือก บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) เนื่องจากเป็นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ดำเนินโครงการเป็นกรณีศึกษา นับตั้งแต่มีกฎหมายจัดสรรในประเทศไทย ผู้วิจัยได้ทำการศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรตั้งแต่มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรในประเทศไทย ศึกษาผังโครงการของบริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) และสัมภาษณ์ผู้ประกอบการและตัวแทนฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อให้ทราบถึง ลักษณะผังโครงการ และปัจจัยที่ส่งผลต่อการวางผังโครงการของบริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) ในช่วงเวลาต่างๆ ผลการศึกษาพบว่าข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดินในแต่ละช่วงที่ประกาศใช้มีการปรับปรุงให้กฎหมายมีความละเอียดในแต่ละหมวดมากขึ้นโดยเฉพาะขนาดแปลงที่ดิน ขนาดถนน และสวนสาธารณะภายในโครงการ ด้านผังโครงการพบว่าผู้ประกอบการมีกาออกแบบและวางผังโครงการออกเป็น 5 ช่วงตามช่วงเวลาและข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดย ผังช่วงแรกมีการใช้พื้นที่ส่วนกลางถึงร้อยละ 40 ของพื้นที่ทั้งหมดจากการขุดทะเลสาบภายในโครงการ เนื่องจากที่ตั้งโครงการอยู่นอกเมืองและมีที่ดินราคาถูกทำให้ช่วยลดต้นทุนการถมดินและเป็นการเพิ่มมูลค่าของโครงการได้ทางหนึ่ง ช่วงที่สองเน้นจำนวนแปลงขาย ช่วงที่สามมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ช่วงที่สี่เน้นสาธารณูปโภคตามกฎหมาย และในช่วงสุดท้ายเป็นการปรับภาพลักษณ์ใหม่ซึ่งจะการใช้พื้นที่ส่วนกลาง โดยเฉพาะสวนสาธารณะ สวนหย่อมและสาธารณูปโภคต่างๆภายในโครงการมากขึ้นกว่าในอดีตเพื่อเสริมสร้างภาพลักษณ์และจุดขายทางการตลาดให้กับตัวโครงการ สวนทางกับขนาดของโครงการที่มีแนวโน้มเล็กลง และพบว่าผังโครงการบางช่วงมีการปรับผังให้สอดคล้องกับสภาพการตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป นอกจากนี้พบว่าปัจจัยของผู้ประกอบการที่ส่งผลต่อการกำหนดรูปแบบการวางผังของโครงการ คือ รูปร่างที่ดิน ซึ่งมีผลต่อการวางผังและจำนวนแปลงภายในโครงการโดยตรง ปัจจัยรองลงมาคือ ที่ตั้งของที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้องตามลำดับ นอกจากนี้ผู้วิจัยยังค้นพบว่ากฎหมายจัดสรรที่ดินมีข้อขัดแย้งกับกฎมายท้องถิ่นในบางส่วน ทำให้โครงการต้องมีการกันแปลงที่ดินเพื่อเป็นที่พักขยะไว้แต่ไม่มีการใช้งานที่ดินนั้นจริงในทางปฏิบัติ ข้อเสนอแนะทางราชการซึ่งเป็นผู้ออกกฎหมายควรตระหนักถึงต้นทุนของโครงการที่เพิ่มขึ้นจากออกกฎหมายแต่ละฉบับเช่นเดียวกับผู้ประกอบการที่ควรคำนึงถึงการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะในโครงการว่าควรมีมากน้อยเพียงใด เพราะมีความเกี่ยวข้องถึงต้นทุน การบำรุงรักษาและค่าส่วนกลางของโครงการที่จะต้องตกเป็นภาระให้กับผู้อาศัยในภายหลังจึงควรศึกษาตัดสินใจในการวางผังและจัดสร้างสาธารณูปโภคสาธารณูปการทั้งที่เป็นไปตามข้อกฎหมายและจัดให้มีเพิ่มเติมอย่างรอบคอบเพื่อไม่ให้เกิดภาระผูกพันเกินความจำเป็นต่อการดูแลของผู้อยู่อาศัยในอนาคต