ความคุ้มค่าทางการเงินของการลงทุนโครงการอาคารชุดเพื่อให้ได้รับการส่งเสริมการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (F.A.R. BONUS) จากการผ่านเกณฑ์ TREES-PRE NC : กรณีศึกษา โครงการ ไอดิโอโมบิ ในกรุงเทพมหานคร

Abstract

ปัจจุบันภาวะโลกร้อนกลายเป็นปัญหาโลกร้อนที่รุนแรงระดับชาติ ประเทศไทยจึงมีนโยบายโดยให้สถาบันอาคารเขียวไทย กำหนดมาตรการให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ พัฒนาโครงการและออกแบบอาคารที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้น สำหรับข้อกำหนดให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 กำหนดให้อาคารที่ออกแบบตามมาตรฐานของสถาบันอาคารเขียวไทย (TREES-PRE NC) ได้รับสิทธิประโยชน์ในการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (F.A.R. BONUS) ได้ไม่เกินร้อยละ 20 แต่เนื่องจากในปัจจุบันภาคเอกชนยังมีการดำเนินงานกันน้อยอยู่ จึงเกิดคำถามว่า มาตรการ F.A.R. Bonus นั้น สามารถสร้างแรงจูงใจให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์จริงหรือไม่ งานวิจัยฉบับนี้จึงมีวัตถุประสงค์ คือ ศึกษาต้นทุนและรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการเปลี่ยนโครงการอาคารคอนโดมิเนียมทั่วไป ไปเป็นอาคารคอนโดมิเนียมที่ผ่านเกณฑ์ TREES-PRE NC ทั้ง 4 ระดับ เมื่อได้รับ F.A.R BONUS ในพื้นที่ต่างๆตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร, วิเคราะห์ความคุ้มค่าทางการเงิน และเสนอแนะแนวทางที่จะทำให้มีการลงทุนอาคารคอนโดมิเนียมที่ผ่านเกณฑ์ TREES-PRE NC ในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้น โดยใช้การ วิเคราะห์เปรียบเทียบรูปแบบโครงการ วิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน การสัมภาษณ์และตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญและสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ผลการศึกษาพบว่า ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากการเปลี่ยนโครงการชุดพักอาศัยทั่วไป เป็นโครงการที่ผ่านเกณฑ์ TREES-PRE NC ระดับที่ 1-4 อยู่ระหว่าง 0.25% -1.83% โดยโครงการที่ผ่านเกณฑ์ ระดับที่ 4 เป็นโครงการที่มีต้นทุนเพิ่มขึ้นมากที่สุด และเมื่อวิเคราะห์พื้นที่ที่ต่างกันในกรุงเทพมหานครพบว่า เมื่อโครงการที่ตั้งอยู่ โซน F.A.R. 8:1 และได้รับ F.A.R. Bonus 5% -20% มี ROS เปลี่ยนแปลงจากโครงการ Base Line อยู่ระหว่าง 0.94% -3.04% มี ROI เปลี่ยนแปลงจากโครงการ Base Line อยู่ระหว่าง 1.46% -4.88% มี ROE เปลี่ยนแปลงจากโครงการ Base Line อยู่ระหว่าง 3.95% -13.19% เมื่อโครงการที่ตั้งอยู่ โซน F.A.R. 7:1 และได้รับ F.A.R. Bonus 5% -20% มี ROS เปลี่ยนแปลงจากโครงการ Base Line อยู่ระหว่าง (-2.36)% -0.64% มี ROI เปลี่ยนแปลงจากโครงการ Base Line อยู่ระหว่าง (-4.63)% -1.32% มี ROE เปลี่ยนแปลงจากโครงการ Base Line อยู่ระหว่าง (-12.50)% -3.56% เมื่อโครงการที่ตั้งอยู่ โซน F.A.R. 5:1 และได้รับ F.A.R. Bonus 5% -20% มี ROS เปลี่ยนแปลงจากโครงการ Base Line อยู่ระหว่าง 0.61% -1.93% มี ROI เปลี่ยนแปลงจากโครงการ Base Line อยู่ระหว่าง 1.28% -4.11% มี ROE ที่เปลี่ยนแปลงจากโครงการ Base Line อยู่ระหว่าง 3.46% -11.10% ผลสรุปของวิทยานิพนธ์พบว่าจากกรณีศึกษาโครงการที่ตั้งอยู่บนพื้นที่ F.A.R. 8:1 และได้รับ F.A.R. Bonus 20% เป็นโครงการที่มีROS ROI ROE สูงที่สุด โครงการที่ตั้งอยู่บนพื้นที่ F.A.R. 7:1 และได้รับ F.A.R. Bonus 10% เป็นโครงการที่มี ROS ROI ROE ต่ำที่สุด นอกจากนี้ยังพบว่า การเพิ่ม F.A.R. เมื่อพื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นหรือความสูงเพิ่มขึ้นถึงระดับหนึ่ง จะมีค่าก่อสร้างรากฐานอาคารเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดและถ้าราคาต้นทุนที่ดินของโครงการค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาด จะส่งผลให้เมื่ออาคารได้รับ F.A.R. BONUSจะมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของผลตอบแทนทางการเงินสูง ข้อสังเกตคืออาคารที่เหมาะจะยื่นรับ F.A.R. BONUS คืออาคารที่มีพื้นที่สีเขียวภายในโครงการมากพอตามกฎหมายเมื่อโครงการได้รับ F.A.R. เพิ่ม