แนวทางการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการกับการใช้งานของผู้พักอาศัยในอาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส: กรณีศึกษา สถานีอ่อนนุช สถานีอารีย์ และสถานีกรุงธนบุรี

Abstract

ระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนพัฒนาไปอย่างต่อเนื่องควบคู่ไปกับโครงการอาคารชุดพักอาศัยตามแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่มมากขึ้น และได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคเสมอมา การศึกษานี้จึงมีวัตถุประสงค์ 1) ศึกษาแนวทางในการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และ 2) ศึกษาลักษณะสภาพเศรษฐกิจ สังคม การใช้งานและปัจจัยในการเลือกพักอาศัยในอาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าของผู้พักอาศัย เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการได้อย่างเหมาะสมตอบสนองกับการอยู่อาศัยของผู้พักอาศัย โดยผู้วิจัยเลือกศึกษากลุ่มของอาคารชุดพักอาศัยในระยะ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส 3 สถานี ได้แก่ สถานีอ่อนนุช อารีย์และกรุงธนบุรี ด้วยการสัมภาษณ์กลุ่มตัวอย่างเป็นผู้ประกอบการ จำนวน 4 บริษัท และการสอบถามผู้พักอาศัย จำนวน 400 คน ผลการศึกษา พบว่า ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้า เพราะรถไฟฟ้านั้นช่วยดึงดูดผู้บริโภคได้ดี แต่เนื่องจากที่ดินที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าเริ่มหายาก และมีราคาสูง ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนเลือกซื้อที่ดินระยะไกลออกไปหรือออกแบบห้องให้มีขนาดเล็กลง เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ และเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางมาทดแทน ส่วนผู้พักอาศัยทั้ง 3 สถานีเลือกพักอาศัยเพราะใกล้สถานีรถไฟฟ้า ในวันทำงานสถานีอารีย์ใช้รถยนต์กับรถไฟฟ้าเท่าๆกัน สถานีกรุงธนบุรีและอ่อนนุชใช้รถไฟฟ้ามากกว่าร้อยละ 63.3 และ 73.9 ตามลำดับ แต่จะใช้รถยนต์มากกว่าในวันหยุด เพราะต้องใช้เดินทางออกนอกเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งสอดคล้องกับพื้นที่จอดรถที่มีใช้งานมากที่สุดทั้ง 3 สถานี นอกจากนี้สถานีอารีย์ที่มีราคาห้องชุดสูงกว่าอีกสองสถานีมีการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางน้อย เช่น สระว่ายน้ำและฟิตเนสใช้งานนานนานครั้ง แต่ผู้พักอาศัยเห็นว่ามีความจำเป็นมากที่สุด บางพื้นที่ เช่น ซาวน่าและห้องสมุด ผู้พักอาศัยบางส่วนกลับไม่เคยใช้งานเลย ส่วนอีกสองสถานีถึงจะมีการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางต่างๆมากกว่าสถานีอารีย์ แต่ก็อยู่ที่ 1-2 ครั้งต่อสัปดาห์เท่านั้น ดังนั้นจากผลการศึกษาแสดงให้เห็นว่า ที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้าเป็นปัจจัยหลักในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการและการเลือกพักอาศัยของผู้พักอาศัย ถึงอยู่ใกล้รถไฟฟ้าและใช้รถไฟฟ้าในวันทำงาน แต่วันหยุดมีการใช้รถยนต์มากกว่า การลดที่จอดรถจึงไม่ใช่สิ่งที่ตอบสนองกับผู้พักอาศัย อีกทั้งผู้ประกอบการได้มีการลดขนาดห้องและไปเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้นแทน โดยโครงการที่มีราคายิ่งสูงก็ยิ่งมีส่วนกลางมากขึ้นตาม เมื่อเปรียบเทียบกับการใช้งานของผู้พักอาศัยแล้ว โครงการที่มีราคาสูงในสถานีอารีย์มีการใช้งานส่วนกลางน้อยกว่าสถานีอ่อนนุชและกรุงธนบุรี แต่ผู้พักอาศัยยังให้ความสำคัญที่จะต้องมีในโครงการอยู่ จึงควรมีการปรับเวลาการใช้งานให้สอดคล้องกับการใช้งานผู้พักอาศัย หรือลดพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่จำเป็นลง เพื่อแก้ปัญหาค่าส่วนกลางที่สูงตามมา