รูปแบบธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ : กรณีศึกษา บริษัท แลนด์แอนด์เฮาส์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

Abstract

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ถือว่าเป็นธุรกิจที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจประเทศเป็นอย่างมาก โดยความสำเร็จของภาคเอกชนเป็นรากฐานที่สำคัญมาก และปัจจัยในความสำเร็จของการดำเนินธุรกิจของภาคเอกชนคือ รูปแบบธุรกิจ(Business Model) กระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์(Real Estate Development Process) และความสำเร็จทางการเงิน(Financial Performance) จากการคัดเลือกกรณีศึกษาผ่านผลประกอบการทางการเงินจึงเลือกกรณีศึกษาที่มีความโดดเด่น ได้แก่ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษารูปแบบธุรกิจ กระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ความสำเร็จทางการเงินของ 2 บมจ. ปี 2540-2555 ด้วยการเก็บรวบรวมข้อมูลทุติยภูมิเป็นแหล่งข้อมูลหลักจากเอกสารเผยแพร่ รายการข้อมูลประจำปี(56-1) สื่ออื่นๆ และจึงนำไปศึกษาข้อมูลปฐมภูมิเป็นแหล่งข้อมูลรองจากการสัมภาษณ์ผู้บริหารทั้ง 2 บมจ. ผู้มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และนักวิชาการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยมีการตรวจสอบข้อมูลและสรุปมีผลการศึกษาดังนี้ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮาส์ จำกัด (มหาชน) วางเป้าหมายคือการเป็นผู้นำด้านการสร้างความแตกต่างในสินค้าและบริการ(Differentiate Leadership)ในตลาดกลางบน จึงมีรูปแบบธุรกิจและกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการดำเนินงานโดยผลิตสินค้าคุณภาพสูงจากการเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์(Developer)เท่านั้น โดยใช้ระบบผลิตจำนวนมาก(Mass Production Platform) ด้วยระบบบริหารโครงการแบบออนไลน์(Online Project Management System :OPM) และควบคุมคุณภาพ(Quality Control)ทุกขั้นตอนการผลิตและตั้งราคาขายโดยรวมต้นทุนทั้งหมดและจึงตั้งราคาขายจากหลักอุปสงค์และอุปทาน(Book Building) ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้เหมาะสม มีบริการหลังการขาย(After Sale Service)ที่ต่อเนื่อง และมีการค้นคว้าและพัฒนาสินค้าและบริการให้มีตอบโจทย์ลูกค้าได้ตรงมากขึ้น(Demand Approach) และมีความสำเร็จทางการเงินจากการตั้งราคาขายหลักอุปสงค์และอุปทานและควบคุมต้นทุนการก่อสร้างร่วมกับซัพพลายเอ่อร์(Cost Sharing) และควบคุมต้นทุนค่าบริหารและการขาย(SG&A) ส่งผลให้มีอัตรากำไรสุทธิต่อรายได้รวมสูงและกำไรสุทธิเติบโตต่อเนื่อง บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) วางเป้าหมายคือการเป็นผู้นำด้านต้นทุนและราคาขายที่ถูกสุด(Low Cost & Price Leadership) ในตลาดกลางล่าง จึงมีรูปแบบธุรกิจและกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการดำเนินงานโดยผลิตสินค้าปริมาณสูงจากการเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร(Integrated Developer)โดยใช้ระบบผลิตจำนวนมาก(Mass Production Platform) ด้วยระบบบริหารโครงการแบบระบบการก่อสร้างบ้านแบบโรงงาน(Real Estate Manufacturing :REM) โดยควบคุมต้นทุน(Cost Control)ทุกขั้นตอนและส่งมอบรวดเร็วส่งผลให้มีกระแสเงินสดจากการปฏิบัติงาน(Free Cash Flow Operation) จากการผลิตอย่างมีประสิทธิภาพทำให้สามารถตั้งราคาขายได้น้อยกว่าบ้านแบบเดียวกันร้อยละ15-20 ส่งผลให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงสินค้าและบริการได้ง่ายจากราคา(Affordable Pricing) และมีการค้นคว้าและพัฒนาสินค้าและบริการให้มีการก่อสร้างที่ลดต้นทุนและรวดเร็วขึ้น(Supply Approach) และมีความสำเร็จทางการเงินจากรายได้ที่เติบโตรวดเร็ว และควบคุมต้นทุนการก่อสร้างจากระบบการก่อสร้างบ้านแบบโรงงาน ส่งผลให้มีปริมาณรายได้และกระแสเงินสดจากการปฏิบัติงานสูงและเติบโตต่อเนื่อง ผู้วิจัยสรุปดังนี้ รูปแบบธุรกิจ กระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และความสำเร็จทางการเงินของ 2 บมจ. เกิดจากการตั้งวิสัยทัศน์ในเอกลักษณ์ของบริบทและจุดแข็งที่บริษัทและผู้นำบริษัทนำมาพัฒนาบริษัทด้วยกิจกรรมหลักและรองอย่างเป็นระบบที่เป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน เพื่อส่งมอบสินค้าและบริการที่มีคุณค่าในเอกลักษณ์ของบริษัทแก่ลูกค้า ซึ่งผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยสามารถศึกษากรณีศึกษาทั้ง 2 บมจ.และนำไปปรับใช้ในอนาคต