วิธีและมาตรการที่ใช้ในการจัดเก็บค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

Abstract

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจที่จะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิกได้ แต่ในความเป็นจริงนั้นบางโครงการก็ไม่สามารถที่จะจัดเก็บค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ครบถ้วน ทำให้เงินที่จะนำมาดูแลสาธารณูปโภคมีไม่เพียงพอ สาธารณูปโภคจึงมีสภาพทรุดโทรม แต่ในขณะเดียวกันก็มีโครงการที่สามารถจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงฯจากสมาชิกได้ในอัตราที่สูง ดังนั้นผู้วิจัยจึงสนใจที่จะศึกษารวบรวมวิธีและมาตรการต่างๆที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนำมาใช้ในการบังคับสมาชิกที่ค้างชำระ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษารูปแบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ศึกษาการจัดเก็บค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและศึกษามาตรการบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ใช้ในการบังคับให้สมาชิกชำระค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค จากการศึกษาข้อมูลเบื้องต้น พบว่าการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีด้วยกัน 2 ลักษณะ คือ 1. แบบจัดจ้างบริษัทเข้ามาบริหาร และ 2. แบบคณะกรรมหมู่บ้านจัดสรรบริหารเอง ผู้วิจัยจึงเลือกศึกษานิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานครและจังหวัดนนทบุรี จำนวน 26 โครงการ โดยแบ่งกลุ่มตัวอย่างจากการบริหารทั้ง 2 ลักษณะเท่าๆกัน โดยใช้การสัมภาษณ์ผู้ที่เกี่ยวข้องร่วมกับการจดบันทึกและสังเกต ผลการศึกษาพบว่า รูปแบบมาตราการบังคับที่ใช้ในการจัดเก็บค่าบำรุงฯ มีด้วยกัน 2 ลักษณะ คือ 1. มาตรการในทางปฎิบัติ ได้แก่ การติดสติกเกอร์หน้าบ้านสมาชิกที่ชำระค่าบำรุงฯแล้ว การกำหนดเบี้ยปรับ การระงับการให้บริการเข้าออกโครงการแก่สมาชิกที่ค้างชำระ การระงับการให้บริการเข้าโครงการของบุคคคภายนอกที่มาติดต่อสมาชิกที่ค้างชำระ การระงับการให้บริการอาคารสโมสรแก่สมาชิกที่ค้างชำระ การงดเว้นการจัดเก็บขยะแก่แก่สมาชิกที่ค้างชำระและการมอบส่วนลดแก่สมาชิกที่ชำระค่าบำรุงฯภายในกำหนด 2. มาตรการในทางกฎหมาย ตาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 50 ได้แก่ การระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค เมื่อค้างชำระติดต่อกัน 3 เดือน การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินเมื่อค้างชำระติดต่อกัน 6 เดือน การฟ้องร้องดำเนินคดีในลักษณะคดีผู้บริโภคแก่สมาชิกที่ค้างชำระ โดยหมู่บ้านที่จัดจ้างบริษัทเข้ามาบริหารจะมีความหลากหลายและเข้มงวดในการใช้มาตรการบังคับ ทั้งมาตรการในทางปฎิบัติและมาตราการในทางกฎหมายมากกว่า โดยมุ่งเน้นไปที่ การปรับ การระงับการเข้าออกโครงการ การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินและการฟ้องร้องดำเนินคดี เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการจัดจ้างบริษัทเข้ามาบริหารโครงการมีอัตราที่สูง ส่งผลให้ความคาดหวังของคณะกรรมการหมู่บ้านก็ต้องการให้จัดเก็บค่าบำรุงฯได้ในอัตราที่สูงขึ้นเช่นกัน ในขณะที่หมู่บ้านที่คณะกรรมการบริหารเอง ซึ่งใช้ความประนีประนอมและความยืดหยุ่นในการใช้มาตรการบังคับมากกว่า เนื่องจากต้องการอยู่อาศัยร่วมกันแบบเป็นกันเอง ไม่ต้องการสร้างความขัดแย้งหรือบาดหมางกัน จากการศึกษาจึงได้ข้อค้นพบว่า การจัดจ้างบริษัทเข้ามาบริหารโครงการ จะพบในหมู่บ้านขนาดกลางและหมู่บ้านขนาดใหญ่ แต่จะไม่พบในหมู่บ้านขนาดเล็กเนื่องจากมีจำนวนหลังคาเรือนน้อย ค่าใช้จ่ายที่จัดเก็บได้จึงมีน้อย ทำให้มีเงินไม่เพียงพอในการจัดจ้างบริษัทเข้ามาบริหาร