แนวทางการบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์สำหรับกลุ่มคนงานโรงงาน กลุ่มนิสิตนักศึกษา และกลุ่มพนักงานบริษัท: กรณีศึกษา อพาร์ตเมนต์ในเขตลาดกระบัง เขตบางกะปิ และเขตดินแดง

Abstract

อพาร์ตเมนต์เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนระยะยาว ทำให้ต้องมีการบริหารจัดการอาคารให้เหมาะสมกับการใช้งาน และการบริการให้สอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการและพฤติกรรมต่างกัน งานวิจัยมุ่งศึกษาวิธีการบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์สำหรับกลุ่มคนงานโรงงาน นิสิตนักศึกษา พนักงานบริษัท รวมถึงพฤติกรรมการอยู่อาศัยและความพึงพอใจของกลุ่มลูกค้าดังกล่าว เก็บข้อมูลโดยใช้แบบสัมภาษณ์จากผู้ประกอบการหรือผู้จัดการอพาร์ตเมนต์ และใช้แบบสอบถามกับผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ในเขตลาดกระบัง เขตบางกะปิ เขตดินแดงในสัดส่วนเท่ากันจำนวนทั้งสิ้น 210 ชุด ผลการศึกษาพบว่า 1) กลุ่มคนงานโรงงานและกลุ่มพนักงานบริษัทส่วนใหญ่มีอายุ 26- 30 ปีร้อยละ 51.43 และ 35.71 ตามลำดับ ขณะที่กลุ่มนิสิตนักศึกษาอายุ 20-25 ปีเฉลี่ยร้อยละ 92.86 กลุ่มคนงานโรงงานและกลุ่มนิสิตนักศึกษามีภูมิลำเนาอยู่ต่างจังหวัด ต่างจากกลุ่มพนักงานบริษัทที่อยู่กรุงเทพฯ กลุ่มคนงานโรงงานและกลุ่มนิสิตนักศึกษามีรายได้ต่ำกว่ากลุ่มพนักงานบริษัทประมาณ 2 เท่า โดยพฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้พักส่วนใหญ่ คือ อยู่ 1-2 คนต่อห้อง กลุ่มนิสิตนักศึกษาและกลุ่มคนงานโรงงานอยู่ 7 วันต่อสัปดาห์ร้อยละ 88.57 และ 77.14 ตามลำดับ ต่างจากกลุ่มพนักงานบริษัทที่อยู่ 4-6 วัน ต่อสัปดาห์ร้อยละ 55.71 ระยะเวลาการเข้าพักโดยประมาณของกลุ่มนิสิตนักศึกษา คือ 2–3 ปี ขณะที่กลุ่มพนักงานบริษัท 5-6 ปี และกลุ่มคนงานโรงงาน 9-10 ปี 2) วิธีการบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์มีความคล้ายกันเรื่องการจัดสภาพแวดล้อม การบริการ การดูแลความสะอาดและความปลอดภัย การดูแลซ่อมแซมอาคารโดยเฉพาะการปรับปรุงภายนอกให้ดูใหม่ อย่างไรก็ตามคุณภาพของการบริหารจัดการต่างกันโดยเฉพาะในอพาร์ตเมนต์คนงานโรงงาน 3) กลุ่มนิสิตนักศึกษามีความพึงพอใจค่อนข้างสูงต่อการบริหารจัดการด้านกายภาพและบริการ โดยเฉพาะสภาพอาคาร พื้นที่รับรอง ความใส่ใจจากผู้ดูแล แต่ผู้ประกอบการเห็นว่าผู้เช่ากลุ่มนี้บริหารจัดการยากกว่ากลุ่มอื่น ต่างจากกลุ่มพนักงานบริษัทที่พึงพอใจโดยรวมอยู่ในเกณฑ์ปานกลาง และต่างจากกลุ่มคนงานโรงงานที่พึงพอใจค่อนข้างน้อย โดยเฉพาะระบบรักษาความปลอดภัย การป้องกันเพลิงไหม้ การซ่อมบำรุงอาคาร และพื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องพัก แต่ผู้ประกอบการมองว่าไม่เป็นปัญหาในการบริหารจัดการเพราะให้ผู้เช่าช่วยกันจัดการดูแล ผลการศึกษานี้แสดงให้เห็นถึงวิธีการบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์ซึ่งไม่แตกต่างกันในลักษณะงานพื้นฐานถึงแม้ว่าจะมีความแตกต่างกันของผู้พักอาศัย อย่างไรก็ตามคุณภาพของการบริหารจัดการมีความแตกต่างกันโดยเฉพาะการจัดการความปลอดภัย ซึ่งผู้ประกอบการควรคำนึงถึงคุณภาพชีวิตของกลุ่มคนงานโรงงาน ควรทำสัญญาเช่าที่มีความชัดเจนสำหรับกลุ่มนิสิตนักศึกษา จัดสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการให้เพียงพอต่อความต้องการของกลุ่มพนักงานบริษัท งานวิจัยนี้เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการและผู้สนใจลงทุนอพาร์ตเมนต์ เพื่อเป็นแนวทางการบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์ต่อไป