การศึกษาความสัมพันธ์ระหว่างชั้นของอาคารชุด กับราคาต่อตารางเมตร ของอาคารชุดพักอาศัย ในเขตกรุงเทพมหานคร

Abstract

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาหาความสัมพันธ์ระหว่างชั้นของอาคารชุดกับราคาต่อตารางเมตรของอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพมหานคร โดยใช้ข้อมูลจำนวน 25 อาคารชุด จากอาคารชุดความสูง 8 ชั้น ซึ่งเลือกพื้นที่ศึกษาของอาคารชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร และสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาพระโขนง เนื่องจากในปี พ.ศ. 2547-2548 พื้นที่ดังกล่าวมีการจดทะเบียนอาคารชุดมากที่สุด และอาคารชุดที่จดทะเบียนในพื้นที่ดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดที่มีความสูง 8 ชั้น ซึ่งแนวทางในการวิเคราะห์ได้แบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือการวิเคราะห์เชิงคุณภาพและการวิเคราะห์เชิงปริมาณ การวิเคราะห์เชิงคุณภาพเป็นการออกไปสัมภาษณ์เจ้าของโครงการหรือผู้บริหารระดับสูงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ว่าปัจจัยใดมีผลต่อระดับราคาตามชั้นของอาคารชุด รวมถึงราคาที่เหมาะสมต่อการเพิ่มขึ้นตามระดับชั้น ส่วนการวิเคราะห์เชิงปริมาณเป็นการวิเคราะห์ทางสถิติด้วยวิธีการวิเคราะห์ถดถอย แบบง่าย (Simple Regression)ด้วยการนำข้อมูลทุติยภูมิ คือ ราคาเสนอขาย ในแต่ละชั้นของอาคารชุดที่จดทะเบียนใหม่ มาหาความสัมพันธ์ระหว่างชั้นกับราคาเสนอขายที่มีการเปลี่ยนแปลงไปตามระดับชั้น ผลจากการวิเคราะห์เชิงคุณภาพ โดยการสัมภาษณ์เจ้าของโครงการ ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ที่ให้สัมภาษณ์เป็นผู้บริหารระดับสูง จบการศึกษาระดับปริญญาตรี และมีประสบการณ์ในด้านอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 10 ปี มีความเห็นไปในทางเดียวกันว่าการที่ชั้นสูงขึ้นจะทำให้ราคาอาคารชุดต่อตารางเมตรสูงขึ้นด้วย เนื่องจากปัจจัยทางด้านทัศนียภาพ ปัจจัยความเป็นส่วนตัว และเป็นเทคนิคทางการตลาดที่ต้องการให้ลูกค้ามีความต้องการในชั้นแตกต่างตามราคาที่ขาย ส่วนผลการวิเคราะห์เชิงปริมาณ โดยการรวบรวมข้อมูลราคาเสนอขายของอาคารชุดที่ศึกษาทั้ง 25 อาคารชุด เพื่อศึกษาดูว่าตลาดของอาคารชุดในปัจจุบันโดยภาพรวมแล้วมีการปรับราคาต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นอย่างไรเมื่อความสูงเพิ่มขึ้น ซึ่งสรุปได้ว่าชั้นที่ 3 เพิ่มขึ้น 1.20% เมื่อเทียบจากชั้น 2 ชั้นที่ 4 เพิ่มขึ้น 2.41% เมื่อเทียบจากชั้น 2 ชั้นที่ 5 เพิ่มขึ้น 3.61 % เมื่อเทียบจากชั้น 2 ชั้นที่ 6 เพิ่มขึ้น 4.81% เมื่อเทียบจากชั้น2 ชั้นที่ 7 เพิ่มขึ้น 6.02% เมื่อเทียบจากชั้นที่2 ชั้นที่ 8 เพิ่มขึ้น 7.22% เมื่อเทียบจากชั้น2