แนวทางการปฏิบัติตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ. 2548 ของอาคารชุดพักอาศัย : กรณีศึกษา อาคารชุดพักอาศัยในเขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร

Abstract

อาคารชุดพักอาศัยเป็นอาคารประเภทหนึ่งจาก 9 ประเภทที่ต้องตรวจสอบอาคารตามกฎหมายตรวจสอบอาคาร แต่อาคารชุดพักอาศัยมีลักษณะเฉพาะที่ไม่เหมือนอาคารอื่นกล่าวคือ มีการจดกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในอาคารชุดออกเป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยที่เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแยกออกได้เป็น 3 ส่วนคือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง และกรรมสิทธิ์ร่วมในพื้นห้อง ผนังกั้นห้อง ต่างกับอาคารประเภทอื่นที่ส่วนใหญ่จะมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารเพียงคนเดียวหรือกลุ่มเดียว การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาขั้นตอนการปฏิบัติตามกฎหมาย และปัญหาที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจากการปฏิบัติตามกฎหมายตรวจสอบอาคารของอาคารชุดพักอาศัย โดยเลือกอาคารชุดพักอาศัยที่เป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ จำนวน 8 หลังในพื้นที่เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร การศึกษาครั้งนี้ดำเนินการศึกษาโดยการศึกษาข้อกฎหมาย มาตรฐาน และงานวิจัยที่เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบอาคารรวมกับข้อมูลภาคสนามของอาคารชุดพักอาศัยกลุ่มตัวอย่าง นำมาวิเคราะห์เพื่อสรุปผลการศึกษาและเสนอแนะแนวทางในการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น จากการปฏิบัติตามกฎหมายตรวจสอบอาคาร จากผลการศึกษาพบว่า ในการปฏิบัติตามกฎหมายตรวจสอบอาคารของอาคารชุดพักอาศัยมีขั้นตอนในการปฏิบัติแบ่งออกได้ 2 ขั้นตอนคือ 1. การจัดเตรียมเอกสารของนิติบุคคลอาคารชุด 2. การเตรียมความพร้อมด้านอุปกรณ์และบุคลากรของนิติบุคคลอาคารชุด และพบว่าอาคารชุดพักอาศัยกลุ่มตัวอย่างมีปัญหาในการเข้าตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคารซึ่ง ได้แก่ ระบบปรับอากาศ ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้และระบบดับเพลิงอัตโนมัติที่ติดตั้งอยู่ในห้องชุด ซึ่งเป็นพื้นที่กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล โดยเจ้าของห้องชุดไม่อนุญาตให้เข้าตรวจสอบ ซึ่งตามกฎหมายผู้ตรวจสอบต้องตรวจสอบให้ได้เป็นอย่างน้อย ผลการศึกษาสรุปได้ว่า การตรวจสอบอาคารชุดพักอาศัยโดยนำหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎหมายตรวจสอบอาคารฉบับปัจจุบันคือ กฎกระทรวงกำหนดคุณสมบัติเฉพาะผู้ตรวจสอบ หลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548 มาใช้บังคับกับอาคารชุดพักอาศัยนั้นมีปัญหาในทางปฏิบัติ กล่าวคือไม่สามารถเข้าตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคารที่ติดตั้งอยู่ภายในห้องชุดได้ ฉะนั้นหากยังไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมรายละเอียดของกฎหมายให้สอดคล้องกับลักษณะเฉพาะของอาคารชุดพักอาศัย จะทำให้การตรวจสอบอาคารชุดพักอาศัยไม่สามารถดำเนินการได้ครบถ้วนและถูกต้อง ตามเจตนารมณ์ของกฎหมายตรวจสอบอาคาร และส่งผลให้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารชุดพักอาศัยไม่มีความปลอดภัยในการอยู่อาศัยได้ และอาจทำให้เกิดปัญหาในการตรวจสอบอาคารชุดพักอาศัยที่ไม่ใช่อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่ได้รับการผ่อนผัน ซึ่งมีอยู่เป็นจำนวนมากเมื่อกฎหมายครบกำหนดระยะเวลาผ่อนผัน.