การประเมินโครงการบ้านจัดสรรเอกชน ในด้านความพอใจของผู้อยู่อาศัยที่มีต่อองค์ประกอบชุมชนอยู่อาศัย

Abstract

หมู่บ้านจัดสรรเอกชนได้มีส่วนช่วยในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้สูงและได้รับความนิยมมาโดยตลอด ในการดำเนินงานแม้จะมีหน่วยงานของรัฐเข้ามามีส่วนควบคุมธุรกิจประเภทนี้ก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติมักมีการหลีกเลี่ยงข้อกำหนดของกฎหมายอยู่เสมอ เป็นเหตุให้เกิดปัญหาการขาดแคลนและการขาดคุณภาพในองค์ประกอบบางอย่างของชุมชน นอกจากนั้นยังพบว่ามีความไม่สอดคล้องระหว่างสภาพแวดล้อมกายภาพซึ่งผู้ออกแบบกำหนดขึ้นกับพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัย ซึ่งเป็นผู้ใช้สอยสภาพแวดล้อมนั้น ๆ การศึกษานี้เป็นการศึกษาเพื่อการประเมินเปรียบเทียบสภาพแวดล้อมกายภาพภายในโครงการบ้านจัดสรร โดยใช้ความพอใจของผู้อยู่อาศัยเป็นเครื่องวัดความสำเร็จของโครงการขณะเดียวกันทำการเปรียบเทียบทัศนคติผู้อยู่อาศัย เพื่อวิเคราะห์สาเหตุของความพอใจหรือไม่พอใจข้างต้น อันเนื่องมาจากผลกระทบของสภาพแวดล้อมนั้นๆ การศึกษานี้ได้แบ่งสภาพแวดล้อมออกเป็นสภาพแวดล้อมทั่วไปของชุมชน ซึ่งประกอบไปด้วยองค์ประกอบพื้นฐานชุมชนและส่วนบริการชุมชนด้านสันทนาการและสภาพแวดล้อมด้านสาธารณูปการและการดูแลชุมชน โดยแนวการศึกษานี้ย่อมทำให้ทราบถึงปัญหาและสาเหตุข้อขัดแย้งในการใช้สอยองค์ประกอบชุมชนของผู้อยู่อาศัย ซึ่งจะสามารถนำไปแก้ไขปรับปรุงสภาพแวดล้อมที่เป็นอยู่และยังเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการประเภทเดียวกันในอนาคต ในการศึกษาได้เลือกโครงการจากแหล่งใหญ่ของหมู่บ้านจัดสรรย่านตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพมหานครที่มุ่งสนองความต้องการของผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้สูง และมีส่วนบริการด้านสันทนาการที่ต้องการศึกษาเป็นส่วนประกอบสำคัญส่วนหนึ่งของชุมชน 4 แห่งซึ่งได้แก่ หมู่บ้านเมืองทอง, ผาสุก, สัมมนากรและหมู่บ้านพฤกษชาติ และเนื่องจากหมู่บ้านทั้งหมดสร้างขึ้นในยุคแรกของหมู่บ้านจัดสรรและอยู่ในทำเลที่ตั้งย่านเดียวกัน จึงสามารถควบคุมตัวแปรในเรื่องที่ตั้งและอายุชุมชน ซึ่งอาจมีผลกระทบถึงความรู้สึกและทัศนคติในบางองค์ประกอบที่ศึกษา ในการศึกษานี้ใช้แบบสอบถามเป็นเครื่องมือสำคัญโดยทำการสอบถามจากกลุ่มตัวอย่างร้อยละ 5 ของประชากรทั้งสิ้นใน 4 โครงการ ก่อนทำการศึกษาในส่วนของสภาพแวดล้อมตามจุดมุ่งหมายข้างต้น ได้ทำการศึกษาถึงสภาพมูลฐานทางสังคมและเศรษฐกิจเพื่อให้ทราบถึงโครงสร้างทางสังคมและค่านิยมของประชากร และจากการศึกษาพบว่าไม่มีความแตกต่างกันมากนักในลักษณะดังกล่าวที่จะส่งผลถึงความรู้สึกและทัศนคติของผู้อยู่อาศัยที่มีต่อสภาพแวดล้อมในแต่ละหมู่บ้าน ในการศึกษาเปรียบเทียบองค์ประกอบสภาพแวดล้อมกายภาพในชุมชน 6 องค์ประกอบได้แก่ ชุมชนโดยส่วนรวม, ถนนและทางเท้า, อาคารพาณิชย์, สโมสรและสระว่ายน้ำ, สนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะเพื่อการพักผ่อน และองค์ประกอบด้านสาธารณูปการและการดูแลชุมชนอีก 5 องค์ประกอบได้แก่ การดูแลรักษาความสะอาดชุมชน, การเก็บขยะ, การรักษาความปลอดภัย, ระบบน้ำดื่มน้ำใช้และการป้องกันน้ำท่วม รวมทั้งสิ้น 11 องค์ประกอบนั้น ในการประเมินผลโดยการวิเคราะห์หาค่ารวมมัชฌิมเลขคณิตของความพอใจในองค์ประกอบทั้งหมดพบว่า ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านสัมมนากรและหมู่บ้านเมืองทองจะมีความพอใจในหมู่บ้านในระดับสูงใกล้เคียงกัน รองลงมาได้แก่หมู่บ้านผาสุกและหมู่บ้านพฤกษชาติตามลำดับ ผลจากการเปรียบเทียบค่ามัชฌิมเลขคณิตความพอใจและจัดเรียงลำดับองค์ประกอบกายภาพนั้น ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทั้ง 4 แห่งมีความพอใจในระดับที่ “ค่อนข้างพอใจ” ถึง “พอใจมาก” ในองค์ประกอบของ ชุมชนโดยส่วนรวม ถนนและทางเท้า และอาคารพาณิชย์ในชุมชน ซึ่งเป็นองค์ประกอบพื้นฐานและองค์ประกอบด้านบริการที่มีความจำเป็นต่อชีวิตประจำวันมากกว่าองค์ประกอบด้านสันทนาการ ซึ่งใช้เป็นเครื่องส่งเสริมการขายของโครงการทั่วไปอันได้แก่ สโมสรและสระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะเพื่อการพักผ่อน โดยองค์ประกอบเหล่านี้จะมีคะแนนประเมินความพอใจส่วนใหญ่อยู่ในระดับที่ “ยอมรับได้” ถึง “ไม่พอใจมาก” การศึกษาความรู้สึกและทัศนคติซึ่งใช้อธิบายถึงสาเหตุความพอใจนั้น ความพอใจในชุมชนโดยส่วนรวมจะเกิดจากความรู้สึกที่ว่า เป็นชุมชนที่ไม่แออัด เงียบสงบ ร่มรื่นและมีความปลอดภัยในการอยู่อาศัย สำหรับความพอใจในถนนและทางเท้าจะเกิดจากความรู้สึกที่ว่า ถนนกว้างขวาง มีสภาพดี ไม่พลุกพล่านและมีความปลอดภัยในการใช้สอย ส่วนความพอใจในอาคารพาณิชย์ของชุมชนนั้นจะเกิดจากความรู้สึกที่ว่า ร้านค้าอยู่ใกล้หน่วยพักอาศัย ไปใช้สอยสะดวกและมีจำนวนมากเพียงพอสำหรับความรู้สึกในด้านลบที่มีต่อองค์ประกอบด้านสันทนาการนั้นส่วนใหญ่จะเกิดจากความรู้สึกที่ว่า ขาดความร่มรื่นของบริเวณ ปราศจากการดูแลรักษาทั้งในส่วนของอุปกรณ์และบริเวณ ตลอดจนมีบรรยากาศไม่น่าใช้สอย สภาพแวดล้อมกายภาพภายในโครงการที่มีผลกระทบต่อความรู้สึกและทัศนคตินั้น พบว่าสัดส่วนพื้นที่ขององค์ประกอบต่าง ๆ ของหมู่บ้านส่วนใหญ่เป็นที่พอใจของผู้ใช้สอย โดยจะมีความรู้สึกในระดับที่ “ยอมรับได้” ถึง “ค่อนข้างกว้างขวาง” สำหรับความแตกต่างของตำแหน่งที่ตั้งศูนย์กลางชุมชนซึ่งประกอบไปด้วยองค์ประกอบด้านสันทนาการนั้น ไม่ปรากฏความแตกต่างในความรู้สึกของผู้ใช้สอยอย่างมีนัยสำคัญในเรื่องของความสะดวกในการเข้าถึงและความรู้สึกใกล้ไกลทั้ง 4 หมู่บ้านโดยผู้ใช้สอยส่วนใหญ่มีความรู้สึกในระดับปานกลางที่ว่า “ยอมรับได้” ในส่วนของร้านค้านั้นปรากฏว่าร้านค้าที่ตั้งอยู่ในระยะห่างที่เหมาะสมและกระจายตามจุดต่าง ๆ ภายในหมู่บ้าน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นร้านค้าที่ดัดแปลงจากหน่วยพักอาศัยนั้น ผู้ใช้สอยได้แสดงทัศนคติที่ดีต่อปรากฏการณ์นี้โดยเฉพาะความรู้สึกที่ว่ามีความสะดวกสำหรับการใช้สอย ในการวางผังของระบบถนนโดยการลดจุดตัดจากลักษณะ 4 แยกแบบตารางให้อยู่ในรูปของการบรรจบของถนนแบบตัว “ที” หรือแบบวนรอบนั้นพบว่า จะทำให้เกิดความรู้สึกปลอดภัยมากขึ้นในการใช้รถใช้ถนนในหมู่บ้าน สำหรับบริเวณพื้นที่สีเขียวในแต่ละโครงการซึ่งมีมาตรฐานพื้นที่ค่อนข้างสูงนั้น ผู้อยู่อาศัยได้ให้ค่าประเมินในเรื่องความเพียงพอและระยะทางเพียงในระดับที่ “ยอมรับได้” เนื่องจากการวางผังโดยการกำหนดให้พื้นที่มารวมอยู่บริเวณศูนย์กลางของชุมชนเพียงแห่งเดียว ส่วนผลกระทบในด้านความรู้สึกปลอดภัยสำหรับการอยู่อาศัยนั้นพบว่า ลักษณะทางกายภาพของพื้นที่โครงการที่แคบและยาว การมีขอบเขตที่ไม่เด่นชัดและรกร้างตลอดจนการมีทางผ่านเข้าออกโครงการมากจุดมีผลให้ความรู้สึกปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยลดลง ในการศึกษาถึงความต้องการย้ายและแนะนำหมู่บ้านแก่ผู้อื่น เพื่อทดสอบความสอดคล้องกับผลการประเมินความพอใจในหมู่บ้านนั้นพบว่า สาเหตุในการย้ายส่วนใหญ่นอกจากปัญหาน้ำท่วมแล้วยังมีประเด็นที่สำคัญอื่นนอกเหนือจากสภาพแวดล้อมภายในหมู่บ้านคือ ปัญหาเรื่องระยะทางที่ไกลจากเมืองและการขยายตัวของครอบครัวของผู้อยู่อาศัย ผลจากการวิจัยสรุปได้ว่า สภาพแวดล้อมภายในหมู่บ้านจัดสรรจากกรณีตัวอย่างทั้ง 4 แห่งนั้นได้สนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยในระดับที่ดีพอใช้ นับว่าผู้ที่เกี่ยวข้องในธุรกิจบ้านจัดสรรประสพความสำเร็จพอสมควรในการช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้สูงของกรุงเทพมหานคร