แนวทางการจัดการอาคารพาณิชย์ที่มีการปรับปรุงเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม : กรณีศึกษาอาคารพาณิชย์ในซอยหมู่บ้านวิกรม์ แขวงหัวหมาก กรุงเทพมหานคร

Abstract

การวิจัยนี้เป็นการศึกษาอาคารพาณิชย์ที่มีการปรับปรุงเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม ซึ่งใช้อาคารพาณิชย์ในซอยหมู่บ้านวิกรม์ ที่ตั้งอยู่บริเวณด้านหน้าของมหาวิทยาลัยรามคำแหง 1 มาเป็นกรณีศึกษา โดยมีวัตถุ ประสงค์ เพื่อศึกษาลักษณะและรูปแบบทางกายภาพของอาคาร และลักษณะทางเศรษฐกิจ และสังคมของผู้อยู่อาศัย เพื่อนำข้อมูลมาวิเคราะห์เสนอ แนะหาแนวทางในการจัดการอาคารพาณิชย์ที่มีการปรับปรุงเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม โดยมีกลุ่มตัวอย่าง 2 ประเภทคือ ประเภทอาคารและประเภทผู้อยู่อาศัย ซึ่งใช้แบบสำรวจกับกลุ่มตัวอย่างประเภทอาคาร คืออาคารที่อยู่อาศัยรวม ที่มีการจัดการและใช้ชื่อของอาคารพาณิชย์ร่วมกันจำนวน 1 คูหา 2 คูหา และ 3 คูหาขึ้นไป ได้แก่หมวด A B และ C ตามลำดับ และใช้แบบสอบถามกลุ่มตัวอย่างประเภทผู้อยู่อาศัยเป็นเครื่องมือในการวิจัย โดยการศึกษาวิเคราะห์ลักษณะต่างๆของอาคารเปรียบเทียบกับกฎหมาย ผลการศึกษาสรุปได้ดังนี้ 1.อาคารส่วนใหญ่ถูกดัดแปลงเป็นที่พักอาศัยรวมอาคารจัดทำเป็นหอพักหญิงทั้งหมด ยกเว้นอาคาร C4 ซึ่งเป็นหอพักรวม โดยอาคารแต่ละหมวดส่วนใหญ่ชั้นล่างจัดเป็นพื้นที่ส่วนนั่งเล่นและให้เช่าทำร้านค้า ภายในห้องพักมีเฟอร์นิเจอร์ขนาดเล็กจัดเตรียมให้ โดยมีห้องพักที่มีห้องน้ำในตัว คือ อาคาร B1 และ B5 พื้นที่ภายในห้องพักมีขนาดต่ำกว่า 9 ตร.ม. โดยขนาดห้องพักสูงสุดเฉลี่ย 6 ตร.ม. และขนาดห้องพักต่ำสุดเฉลี่ย 4 ตร.ม. วัสดุกั้นภายในห้องพักเป็นผนังเบา ส่วนใหญ่มีถังดับเพลิง ติดตั้งบริเวณโถงบันได และอาคารไม่มีสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ ร้อยละ 50 ขึ้นไปมีการติดตั้งมีบันไดหนีไฟโดยความกว้างบันได 0.60 ม. 2.ผลการศึกษาด้านผู้พักอาศัยพบว่า เป็นหญิงมากกว่าชาย อายุอยู่ในช่วง 22-23 ปี มีการศึกษาระดับปริญญาตรี และส่วนใหญ่เป็นนัก ศึกษา มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 5,100-7,000 บาท โดยมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับที่พักอาศัย 1,000 -1,500 บาท พักอาศัยมาเป็นเวลา 1-5 ปี ส่วนใหญ่เดินทางโดยรถโดยสารประจำทาง เข้ามาพักอาศัยโดยการแนะนำของเพื่อน โดยเลือกราคาเป็นเหตุผลแรกในการเลือกที่พักรองลงมาเลือกใกล้ที่ทำงานและสถานศึกษา พบว่าการพักอาศัยส่วนใหญ่ใช้เวลาอยู่ในห้องพักในช่วงเวลากลางคืน 3.ผลการศึกษาปัญหาและข้อจำกัดเกี่ยวกับกายภาพของตัวอาคาร พบว่าในเรื่องขนาดพื้นที่ได้แก่ขนาดห้องพัก ขนาดความกว้างของทางเดิน เรื่องความปลอดภัยในหน่วยพักอาศัย ประกอบด้วย สัญญาณเตือนเพลิงไหม้ บันไดหนีไฟ การระบายอากาศ เรื่องสุขลักษณะในหน่วยพักอาศัยได้แก่จำนวนสุขภัณฑ์ภายในห้องน้ำ ที่ไม่ได้ตามมาตรฐานกฏหมาย และในส่วนที่ได้ตามมาตรฐานกฏหมายพบว่ามีเรื่องลักษณะและรูปแบบของที่อยู่อาศัยได้แก่ผนังระหว่างอาคาร การจัดส่วนต่างๆในหอพัก เรื่องขนาดพื้นที่ได้แก่ความสูงของเพดาน และความกว้างของบันได 4. อาคารหมวด C มีอัตราส่วนร้อยละของขนาดพื้นที่ภายในห้องพัก และพื้นที่ส่วนกลางมากกว่าหมวด B และA และในทำนองเดียวกัน พบ ว่าด้านปัญหาของผู้อยู่อาศัยอาคารหมวด C มีปัญหาน้อยกว่าหมวด B และ A ตามลำดับ ส่วนด้านผู้พักอาศัยพบว่ามีปัญหาเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ภายในห้องพัก ในเรื่องขนาดพื้นที่ การใช้พื้นที่ส่วนกลางในเรื่องความสะอาด จำนวน และขนาดพื้นที่ จากข้อจำกัดเกี่ยวกับกายภาพของตัวอาคารและปัญหาผู้อยู่อาศัย ผู้วิจัยได้เสนอแนวทางการในจัดการซึ่งประกอบด้วย การให้ความสำคัญเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง การจัดพื้นที่ภายในโดยเฉพาะอุปกรณ์ในห้องพัก การลดจำนวนห้องพักและเพิ่มพื้นที่ภายในของห้องพัก การติดตั้งอุปกรณ์เกี่ยวกับความปลอดภัย การจัดผังห้องพักในอาคารเพื่อช่วยในเรื่องการระบายอากาศ ทั้งนี้การจะกำหนดในกฎหมายควรคำนึงถึงจำนวนอาคารที่ถูกจัดทำเป็นที่พักอาศัยรวมด้วย ดังนั้นในการกำหนดมาตรฐานหรือกฏหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องที่อยู่อาศัย ควรพิจารณาถึงสภาพและปัญหาของการอยู่อาศัยจริงประกอบ ทั้งนี้มาตรฐานหรือข้อกำหนดดังกล่าว ควรอยู่ภายใต้ปัจจัยที่คำนึงถึง ความปลอดภัย สุขอนามัย ความสะดวกสบาย และความสามารถในการจ่ายของผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งผลการวิจัยดังกล่าวจะเป็นประโยชน์กับหน่วยงานราชการในการปรับปรุงข้อกฎหมายต่อไปในอนาคต และหน่วยงานของราชการ ควรมีนโยบายที่ให้ความช่วยเหลือ อย่างจริงจังสำหรับการอยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในลักษณะของที่อยู่อาศัยในอาคารประเภทนี้