การอนุรักษ์อาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ในเขตพื้นที่ต่อเนื่องกรุงรัตนโกสินทร์โดยมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา กรณีศึกษา พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินวัดมังกรกมลาวาส กรุงเทพมหานคร

Abstract

พื้นที่ย่านวัดมังกรกมลาวาสเป็นหนึ่งในพื้นที่ต่อเนื่องกรุงรัตนโกสินทร์ที่มีอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์หลงเหลืออยู่เป็นจำนวนมาก แต่ในขณะเดียวกันเป็นพื้นที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง เนื่องด้วยข้อกำหนดตามผังเมืองรวมกำหนดให้เป็นพื้นที่ที่มีสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) สูง นอกจากนั้นภายในพื้นที่ยังมีโครงการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางราง จึงทำให้มีแนวโน้มการพัฒนาเปลี่ยนแปลงพื้นที่ไปสู่การใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีความหนาแน่นสูงขึ้น แนวโน้มดังกล่าวอาจส่งผลให้การอนุรักษ์อาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ดำเนินการได้ยาก เนื่องจากมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้นทำให้เจ้าของที่ดินบางรายขายที่ดินให้กับนายทุนซึ่งมีแผนการรื้ออาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์และพัฒนาอาคารใหม่ขึ้นแทน ทั้งนี้ การอนุรักษ์อาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ในพื้นที่ที่มีแรงกดดันจากการพัฒนาสูงเช่นเดียวกับพื้นที่ต่อเนื่องกรุงรัตนโกสินทร์มักมีการใช้มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right - TDR) เพื่อส่งเสริมให้ภาคเอกชนเจ้าของอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ดำเนินการอนุรักษ์อาคารให้คงอยู่ต่อไป แต่ในประเทศไทยยังไม่มีการศึกษาแนวทางในการดำเนินการใช้มาตรการนี้อย่างชัดเจน การวิจัยชิ้นนี้จึงมีจุดมุ่งหมายเพื่อศึกษาประสิทธิภาพและแนวทางในการใช้มาตรการโอนสิทธิการพัฒนาเพื่อส่งเสริมให้เกิดการอนุรักษ์อาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์อย่างยั่งยืน โดยศึกษาแนวทางการอนุรักษ์พื้นที่ย่านวัดมังกรกมลาวาส และแนวทางการใช้มาตรการโอนสิทธิการพัฒนากับอาคารที่ถูกควบคุมตามแนวทางการอนุรักษ์ ทั้งนี้มีอาคารที่ถูกควบคุมเพื่อการอนุรักษ์จำนวน 1,208 อาคาร จำแนกเป็นอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ จำนวน 788 อาคาร และอาคารทั่วไป จำนวน 420 อาคาร อาคารเหล่านี้ถือเป็นอาคารที่ควรนำมาตรการการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) มาใช้เป็นเครื่องมือในการเยียวยาการถูกรอนสิทธิการพัฒนา ผู้วิจัยได้ทำการศึกษาเชิงลึก พบว่ามาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) เป็นแรงจูงใจทางเศรษฐกิจให้กับแปลงที่ดินขนาดเล็ก แต่ไม่สามารถเป็นแรงจูงใจทางเศรษฐกิจแก่แปลงที่ดินขนาดใหญ่ ดังนั้น จึงควรนำเครื่องมือส่งเสริมการอนุรักษ์อื่นมาช่วยสนับสนุนให้เกิดการอนุรักษ์ในพื้นที่ ทั้งนี้ในการดำเนินการใช้มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) ควรมีองค์กรภาครัฐเข้ามาดูแล และมีการบันทึกข้อมูลในโฉนดอย่างชัดเจนเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม