ผลกระทบของความสามารถในการเข้าถึงระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนต่อราคาอาคารชุดที่พักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร

Abstract

แม้ว่าการก่อสร้างระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนนั้นต้องใช้เงินลงทุนมาก แต่เมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็จะส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์บริเวณใกล้เคียงสถานีรถไฟฟ้าราคาเพิ่มสูงขึ้น อันเป็นโอกาสให้ รัฐบาลซึ่งเป็นผู้ลงทุนนั้นสามารถคืนทุนได้ อย่างไรก็ดี ในประเทศไทยยังไม่มีการศึกษาเกี่ยวกับ ผลกระทบของระบบไฟฟ้าขนส่งมวลชนต่อราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบ ทำให้ไม่สามารถ ทราบได้ว่าผลกระทบเป็นตัวเงินที่เกิดขึ้นจากการมีทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าเป็นอย่างไร เพื่อตอบ ปัญหาดังกล่าว วิทยานิพนธ์ฉบับนี้จึงมีวัตถุประสงค์ 2 ประการคือ เพื่อค้นหาความสัมพันธ์ระหว่าง ราคาของห้องชุดที่พักอาศัยกับระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้า และเพื่อสร้างแบบจำลองที่ใช้ประเมิน ราคาห้องชุด ข้อมูลที่ใช้ในการศึกษาได้จากการรวบรวมประกาศเสนอขายจากทางนิตยสาร ข้อมูลทางอินเตอร์เน็ต และโปรแกรมแผนที่ แล้วทำการวิเคราะห์ข้อมูลโดยการสร้างแบบจำลอง สมการถดถอยแบบเฮโดนิก (Hedonic Regression Analysis) เพื่อทดสอบสมมุติฐานต่างๆ ที่เกี่ยวกับ ความสัมพันธ์ ระหว่างราคาของห้องชุดกับระยะทางระหว่างอาคารชุดกับสถานีรถไฟฟ้า อันเป็น ตัวแปรซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการเข้าถึงระบบไฟฟ้า และเพื่อใช้ในการประเมินราคาห้องชุด ที่พักอาศัย จากผลการศึกษาพบว่า ราคาของห้องชุดที่พักอาศัยมีความสัมพันธ์กับรากที่สองของ ระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้า ภายใต้คุณสมบัติของอาคารชุดและห้องชุดที่ใกล้เคียงกัน เมื่ออาคารชุด อยู่ไกลจากสถานีมากยิ่งขึ้น ราคาของห้องชุดจะลดลง ด้วยระยะทางที่เท่ากัน ระยะทางในช่วงใกล้ สถานีจะส่งผลมากกว่าระยะทางช่วงไกลจากสถานี โดยชุดข้อมูลที่ใช้ทดสอบในวิทยานิพนธ์นี้ ห้องชุดในอาคารที่อยู่บริเวณติดกับสถานีกับห้องชุดในอาคารที่ห่างจากสถานี 1 กิโลเมตร จะมีราคาต่างกันประมาณ 6.8 แสนบาท ห้องชุดในอาคารที่อยู่ในบริเวณติดกับสถานีกับห้องชุด ในอาคารที่ห่างจากสถานี 2 กิโลเมตร จะมีราคาต่างกันประมาณ 9.7 แสนบาท ผลการศึกษา ดังกล่าวสามารถใช้ในการประเมิน การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ บริเวณใกล้เคียง สถานีรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นใหม่ในอนาคต ซึ่งเป็นฐานภาษีใหม่ และสามารถใช้เป็นแหล่งทุนสำหรับ การลงทุนก่อสร้างระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในอนาคตได้